전원생활을 하면서 펜션 운영을 생각하는 사람들이 점점 늘어나고 있는 가운데 펜션시장은 현재 다양한 변수를 가지고 진행되고 있습니다.
리조트나 콘도 업계에서 시장 진입을 위해 계속 문을 두드리고 있고 거대 자본들이 참여 기회를 옅보고 있습니다.
농림부나 지자체 등에서는 농촌 살리기 방안의 하나로 정책적으로 펜션과 유사한 상품 개발을 위해 노력하고 있습니다.
앞으로 어떤 변화를 보일지, 어디까지 갈 것인가를 가늠하기는 힘들지만 현재의 분위기로 보아 앞으로 펜션은 좀 더 규모화 되고 체계화 될 것으로 보여진다는 것입니다.
개별적인 펜션은 확실한 테마, 정확한 컨셉을 가지고 운영해야 경쟁력을 갖출 수 있을 것으로 보입니다.
펜션에 대해 초보자들이 궁금해 하는 내용들을 정리해 보았습니다.
펜션을 시작하기 전 염두에 둘 내용
첫째, 현재 펜션의 운영상황을 보면 어떻게 지어도 기본 수익은 생기는 사업입니다.
하지만 앞으로 펜션들은 차별화 될 것으로 보입니다.
잘 지어지고 시설이 좋은 펜션, 테마가 있는 펜션, 홍보가 뛰어난 펜션 등은 수익률이 높고 그렇지 않은 곳들은 점차 어려워 질 것으로 보입니다.
그러므로 고급시설을 갖춘 펜션(현재 객실마다 인터넷을 사용할 수 있도록 한다든가 샤워부스를 설치하고 원목자재로 마감하는 펜션들이 늘어나고 있음)을 계획하든지, 시설투자가 힘들면 확실한 테마를 만들어야 하며, 개별적으로 홍보할 수 있는 방안을 강구해야 합니다.
둘째, 땅값이 높은 지역에서의 투자는 신중해야 합니다.
아무리 좋은 지역이라 하더라도 주중의 손님을 채우기는 쉽지 않습니다.
그러므로 지가가 높은 땅을 구입해 펜션을 운영하다보면 투자비 대비 수익률은 떨어집니다.
셋째, 현재 펜션들은 천편일률적으로 목조주택입니다.
앞으로 이런 스타일의 집들은 수요자들에게 식상할 수 있으므로 황토집이나 통나무집 등 소재의 차별화가 필요합니다.
넷째, 집을 짓는 것에만 신경 쓰지 말고 주변을 어떻게 꾸밀 것인가를 함께 생각해야 합니다.
현재 펜션들은 집을 짓고 난 후 주변에 특별한 공간을 만드는 것에 인색하고 공간이 넉넉한 펜션도 찾기 힘듭니다.
앞으로 시설면에서 객실내부가 평준화되면 경쟁력은 외부공간에 있습니다.
야생화동산, 연못, 캠프파이어장 등 테마공간 꾸미기에 신경 쓰는 펜션들이 많이 늘어나고 있습니다.
다섯째, '어떤 지역에서 할까?' 보다 '어떻게 운영할까?'를 먼저 생각해야 합니다.
펜션을 시작하는 사람들 중 가장 우선적으로 궁금해 하는 것이 '어디에서 펜션을 해야 할 것인가'인데 장소를 정하는 것도 중요하지만 그것보다 더욱 중요한 것이 '어떻게 운영할까?' 입니다.
운영하는 방법을 먼저 생각한 후에 펜션을 시작해야 합니다.
지역 명소나 축제 등과 연계된 이벤트 기획을 한다든가 어떤 테마로 손님을 맞을 것이며 손님들에게 어떤 서비스를 할 것인가를 먼저 계획을 세워야 합니다.
여섯째, 인터넷 홈페이지는 펜션 홍보의 기본입니다.
인터넷이 없었다면 펜션은 현재와 같은 붐을 일으키지 못 했을 것입니다.
홈페이지가 있느냐 없느냐, 어떻게 운영하느냐에 따라 객실 가동률의 차이는 큽니다.
인터넷 홈페이지만 있다면 무료로 홍보할 수 있는 방법들도 많습니다.
그러므로 홈페이지 제작과 운영에 신경 써야 합니다.
펜션 가동률에 영향을 미치는 요인들
▲ 주변 관광지 : 사계절 관광지는 펜션 운영이 수월합니다. 대표적인 곳이 제주도와 강원도 평창 등의 지역입니다.
▲ 축제 : 지역 축제는 펜션 운영에 도움이 된다. 예를 들면 인제의 빙어축제나 봉평의 메밀꽃축제 등은 펜션에 큰 영향을 미치고 있습니다.
▲ 주인 이미지 : 펜션운영에서 집 주인의 이미지는 가장 좋은 테마입니다. 주인이 어떤 색깔을 가지고 있느냐에 따라 손님들의 모습도 달라집니다. 주인의 사는 모습, 주인의 철학을 보기 위해 그 펜션을 찾는 사람들도 많이 있습니다. 테마가 없어 고민이라면 주인 스스로가 테마가 될 수는 없는지, 스스로에게 테마가 될만한 것은 없는지를 찾아보는 것도 좋습니다.
▲ 주변 명소 : 펜션 인근에 명소가 있을 경우 운영에 도움을 받습니다. 꼭 관광지가 아니더라도 명소를 펜션과 연관시키는 것은 매우 중요합니다. 명소는 이미 존재할 수도 있지만 주인이 발굴하고 스스로 만들어 갈 수도 있습니다. 주변을 둘러보면 잘 알려져 있지 않지만 상품가치가 있는 명소들은 얼마든지 있습니다.
▲ 인터넷 홈페이지 : 홈페이지가 있느냐 없느냐, 어떻게 운영하느냐에 따라 차이가 많이 납니다.
펜션 사업 단계별 체크 포인트
1. 계획을 세울 때
▲ 마음가짐이 중요합니다. 펜션을 운영하다보면 자존심 상할 때가 많이 있습니다. 남들이 쓰고 간 수건이나 이불 빨래를 해야하고 젊은이들의 심부름도 해주어야 합니다. 과연 그런 일을 할 수 있는지를 생각해 보아야 합니다.
▲ 펜션이 자신에게 맞는 사업인지를 생각해야 합니다. 전원생활을 하면서 펜션을 운영하겠다고 생각한다면 돈을 벌겠다는 생각은 버려야 합니다. 돈을 벌겠다면 전원생활을 여유를 포기해야 합니다. 이렇듯 자신의 라이프 스타일에 맞는 사업인지를 먼저 생각해 보아야 합니다.
▲ 어느 지역에 어떤 식(테마나 프로그램)으로 펜션을 운영할지 구체적인 계획을 세워 보아야 합니다.
▲ 가족들의 동의를 얻어야 합니다. 특히 부부간에 이견이 없어야 운영에도 문제가 없습니다. 펜션은 가족이 운영한다는 생각으로 시작해야 수익도 올릴 수 있고 어려움도 줄일 수 있습니다. 가족들의 동의는 그만큼 펜션 운영의 노동력을 얻는 것이나 마찬가지입니다.
2. 땅 선정할 때
▲ 구하고자 하는 땅이 규모나 가격면에서 자신에게 적당한지, 계획한 대로 펜션을 운영할 수 있는 곳인지 등 자신에게 맞는 땅인가를 확인해야 합니다.
▲ 특별한 테마가 없을 경우에는 관광지주변이 좋습니다. 그러나 관광지주변은 땅값이 매우 높습니다. 땅값 투자비와 수익률을 대비해 보아야 합니다.
▲ 집을 짓는데 문제가 없는 땅인지를 확인해야 합니다. 땅이 정해지면 해당 관공서를 찾아 집을 짓는데 문제가 없는 땅인지를 상담받는 것이 가장 좋습니다.
특히 지적도 상에 도로가 있는지, 물은 구할 수 있는지, 하수관을 처리할 수 있는지, 전기와 전화를 끌어오는데 과다한 비용이 들지는 않는지, 경사가 심해 토목공사를 할 때 과다한 비용이 지출되지는 않는지 등은 필수 확인사항입니다.
3. 시공할 때
▲ 우선 어떤 집을 지을 것인가를 결정해야 한다. 현재는 목조주택이 대부분이지만 식상할 수도 있으므로 황토집이나 통나무집도 펜션으로는 좋은 테마가 될 수 있습니다. 단 집을 짓고 난 후 사후 관리가 필요한 부분이 많으므로 꼼꼼하게 따져 본 후 결정해야 합니다.
▲ 펜션은 일반 주택보다는 외관을 화려하고 독특한 분위기를 낼 수 있도록 설계해야 하는데 특히 데크 부분에 많은 신경을 써야 합니다. 펜션에서 데크는 집의 외관을 화려하게 만드는 것은 물론 이용객들에게도 분위기 있는 공간을 제공할 수 있습니다.
▲ 펜션을 직접 시공할 능력이 없다면 업체에게 맡겨 시공을 하게되는데 보통 전원주택업체들이 하고 있습니다. 좋은 펜션은 건축주와 시공업체가 잘 융화되어야 좋은 작품을 만들 수 있습니다.
시공업체를 선정할 때는 여러 업체로부터 견적을 내고 상담을 해 본 후 그 중에서 선택하게 되는데 업체와 상담을 할 때는 그 업체가 어떤 종류의 펜션을 지었는가를 알아보는 것이 중요하고 실제 시공한 집을 방문해 보는 것이 좋습니다.
이런 과정을 통해 업체의 기술력, 성실성, 시공능력, 단가 등을 챙겨볼 수 있습니다.
4. 오픈 후 운영을 할 때
▲ 홈페이지 제작은 필수라고 생각해야 하고 홈페이지를 알리는 것이 수익과 직결된다고 생각해야 합니다. 홈페이지를 운영하는 방법에 대한 사전지식을 갖고 있어야 합니다. 시켜서 하는 것보다 주인이 직접 관리하는 것이 좋습니다.
▲ 예약을 대행해 주는 업체와 연계하는 것은 꼭 필요합니다. 그러나 너무 의존하지는 않는 것이 좋습니다. 개중에는 펜션 건축수주를 받기 위해서나 혹은 땅을 분양하기 위한 방편으로 예약을 대행해 주는 경우도 많습니다.
특히 가입비를 받고 의무가입기간이 있는 업체나 수수료율일 높은 업체일 경우에는 신중하게 선택해야 합니다. 현재의 분위기에서는 어떤 펜션이든 주말장사는 문제가 없고 주중 손님을 유치하는 것이 관건입니다. 제도적인 한계(예를 들면 주중에 휴가를 낼 수 있는 제도적인 장치가 마련돼 있지 않은 상황 등)가 있는 상황에서 주중에 손님을 보내주는 것에는 어떤 업체든 한계가 있습니다.
또 펜션은 1~2년만 운영하면 단골고객이 생기고 입소문을 통해 장사가 되는 경우도 많으므로 자체적인 예약을 받을 수 있는 장치를 해두어야 합니다.
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