| 부동산투자 10계명 |
|
- 확신서면 행동으로 - 부동산가격은 늘 살아서 움직인다. 머뭇거리다가는 매수타이밍을 놓치기 십 상이다.
- 땡빚 투자는 금물 - 빚내서 투자하다가는 망하기 십상. 한가지 종목에 모두 투자하는 것도 바보 짓이다.
- 투자기간을 따져야 - 3년이상 장기간 투자할 경우 땅이 좋다. 하지만 단시간내에 투자수익을 봐 야 한다면 전월세가 잘나가는 상가 등 수익성 부동산이 좋다.
- 임대가 잘 나가야 - 소액 투자자일수록 임대여부를 잘 따져야 한다. 고정 임대료가 나오거나 개 발후 활용을 통해 수입을 올릴수 있어야 한다.
- 환금성이 최고 - 부동산은 덩치가 크기 때문에 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 잘 팔리는 부동 산이 좋은 부동산이다.
- 다리품.머리품을 팔아라 - 돌아다니다 보면 하다못해 100만원이라도 싼 땅, 싼 집을 발견할 수 있다. 열심히 돌아다니고, 열심히 머리를 굴려라.
- 현장확인 철저히 - 현장도 모른 채 무작정 사들이는 [묻지 마]투자자들이 많다. 스스로 발등을 찍 으려는 무모한 사람들이다.
- 풍문은 거꾸로 이해하라 - 중개업자들은 [도로가 곧 뚫린다], [그린벨트가 곧 해제된다] 등등의 풍문을 곧잘 만들어낸다. 아예 무시하는 것이 낫다.
- 전문가 말은 참고만 하라 - 전문가들이 정보를 갖고 있는 것은 아니다.누구나 아는 정보를 가지고 단지 말을 잘할 뿐이다.전문가들 얘기에도 거품이 있다.
- 정보에 민감하라 - 신문기사 등을 흘려 넘겨서는 안된다. 주무 부처의 정책이나 시도별 개발계 획, 도시계획 관련 기사를 눈여겨 봐야한다. 도로개설 등의 정보도 중요한 투자 단서다
|
| 2. 외국인 임대사업 10계명 |
|
- 외국인이 선호하는 지역은 따로 있다. - 외국인은 자연발생적으로 국내에 거주하는 것이 아니다. 필요한 목적이 있어 국내에서 거주 하는 것이며, 이는 대부분 직장과 관련된다. 그래서 우선 회사와의 통근거리, 쇼핑 문화생활에 불편이 없어야 한다. 또한 아이들이 다닐 수 있 는 외국인 학교의 통학을 따지며, 외국인들이 많이 거주하는 지역에 거주하기를 원한다. 각기 다른 나라 사람일지라도 외국인이라는 이유만으로 동질감을 느끼는 것이 인지상정이다.
- 외국인이 선호하는 주택유형이 있다. - 외국인은 자기 나라의 거주 습관과 생활관습에 이미 익숙한 사람이 일정기간 거주하러 다른 나라에 왔다고 생각하면 틀림없다. 그래서 잠깐 머무르는 숙박업소나 관광의 묘미를 느낄 수 있는 색다른 체험과는 거리가 멀다. 대체적으로 아파트보다 빌라나 단독주택을 선호한다. 이는 외국에서 아파트보다 타운하우 스나 단독형 주택이 중상류층 이상이 거주하는 유형으로 자리잡은데서 쉽게 이유를 찾을 수 있다. 임대사업자라면 유지, 관리나 대중성 높은 중.대형 빌라에 투자하는 것이 유리하다.
- 내부구조가 외국인 취향에 적합한가. - 외국인은 거실 중심 위주의 생활에 익숙해 있다. 그러므로 넓은 거실과 편리한 화장실 이용, 분리된 주방 등이 필요하며, 에어컨, 오븐렌지, 건조기, 세탁기 등의 전자제품과 붙박이 장등 이 기본적으로 제공되어 몸만 입주해서 편리하게 생활할 수 있어야 한다.
- 충분한 주차공간이 확보되어야 한다. - 자동차 문화에 익숙해진 생활로 국내 거주시에도 지하철이나 대중교통으로 출퇴근할리는 없 다. 더구나 활동력 있는 부부라면 자동차가 2대가 될 수도 있으므로 공동주택이라면 세대당 1.5대 이상의 배분이 있어야 주차장 사용에 융통성이 있는 법이다.
- 주거환경이 쾌적해야 한다. - 외국인 뿐 아니라 국내인도 주거환경이 쾌적한 것을 싫어할 리는 없지만, 국내인이라면 재테크용으 로서의 투자성, 직장과의 대중교통성 등 여러 가지 다른 요인에 의해 쾌적성이 조금 뒤진다 해도 큰 불만으로 작용하지 않는 편이다. 하지만 사용료를 내고 장기간 거주하는 외국인이라면 산, 강, 숲 등의 전망이나 소음을 따지는 것 이 당연하다. 대중교통은 불편하더라도 이러한 조건이 충족되는 것을 오히려 선호한다.
- 유지, 관리가 지속적으로 편리해야 한다. - 임대기간중에 거주하는데 불편이 따르는 냉난방 문제나 개보수 상황 등이 발생하면 호텔에 묵는 비 용을 지불하는 경우가 생길 수도 있다. 배보다 배꼽이 더 크면은 곤란하므로 그에 대비할 수 있는 유지, 관리가 유리한 중대형 빌라 등이 적합하다.
- 보험가입을 챙겨라. - 집에 화재나 강도 등, 비상사태가 일어날 경우 외국인과의 해결이 어려운 분쟁이 발생하면 곤란하다. 외국인과의 분쟁은 항상 국내인에게 불리하다 생각하고 이를 대비한 화재보험 등 의 공식적인 대비를 하는 것이 좋다. 소멸성 보험일 경우 소액으로 가입이 가능하므로, 임차인에게 권유해 보고 여의치 않으면 임대인 이 가입해 주는 것도 한 방법이다.
- 계약서 작성은 필히 전문가의 도움을 받아라. - 대부분 계약 체결은 영문 계약서로 하는 만큼, 임대인이 불리한 조항을 요구하여 삽입될 수도 있으 며, 또한 영문 독해 능력이 있다 하더라도 동일한 문장을 임대인과 임차인 쌍방이 각기 자기 기준 으로 해석하여 만일의 분쟁시 각자 주장을 하는 상황이 발생해서는 안된다. 외국인 부동산 임대를 전문적으로 수행하는 국내 거주인의 도움을 받아 일반적인 관례를 적용하 고 , 만일의 경우 책임소재를 도의적으로라도 물을 수 있는 것이 여러모로 유리하다.
- 계약서 작성시 해지조항을 유의하라. - 외국인 임대는 통상적으로 사용료를 지불하는 개념이므로 중간에 사용을 중단하면 선불로 지불한 돈을 환불받을 수 있도록 되어 있다. 계약서 작성시에 최소한 3개월 전에는 통보하여야 효력을 인정한다는 특약조항이라도 삽입하는 것이 만일의 사태에 허둥대지 않는 요령이다.
- 외국인에게 임대가 가능한가. - 외국인이 선호하는 지역이고, 내부구조가 취향에 맞는다 하더라도 외국인에게 무조건 임대가 가능 한 것은 아니다. 제품이 아무리 좋아도 판매할 수 있는 유통 루트가 없으면 팔지 못하는 이치와 같다. 그러므로 경 험이 풍부한 전문 중개업체와 상담하고 충분히 판단한 후에 투자를 결정하여야 한다.
|
| 3. 분양권 투자 10계명 |
|
- 환금성 높은 아파트를 골라라. 아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 비싸더라도 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르는 것이 안전하다.
- 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다.
- 투기심리는 금물웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것이 좋다.
- 쾌적한 환경여부를 따져라앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다.
- 단기, 장기투자를 구분하라장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다.
- 최소 300가구 이상의 단지여야 한다1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다.
- 교통망을 살핀다.. 입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척정도를 체크하는 것이 좋다.
- 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라.. 일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다.
- 개발정보는 직접 확인하라.. 아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다.
- 믿을만한 중개업소를 이용하라..무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자.
|
| 4. 재테크 10계명 |
|
- 자신의 경제사정을 고려하라
- 보유부동산을 점검하라,
- 강한 것은 사고 약한 것은 버려라
- 수익률을 계산하라
- 환경친화력을 따져라
- 잘 팔리는 부동산이 좋다
- 빚내서는 사지 마라
- 시간개념을 중시하라
- 재테크 달력을 만들어라
- 전문가 지도를 받아라
|
| 5. 내집마련 10계명 |
|
- 자금보다 정보가 우선이다. - 불꽃튀는 내집마련 경쟁에서 지피지기면 백전백승. 매일 홍수처럼 쏟아지는 부동산정보 속에서 알 짜정보를 골라내야 남보다 빨리 싸고 좋은 집을 구할 수 있다.
- 다리품을 팔아라. - 정보를 수집 분석하는 것만으로는 부족하다. 모델하우스나 부동산업소 컨설팅업체 등을 자주 방문 해 집을 고르는 안목과 현장정보를 그때그때 얻어두자.
- 시기를 잘 선택하라. - 금융비용부담 등을 고려할 때 어느 시점에서 향후 1, 2년간 집값이 오를 것으로 예상되는 집값 안 정기가 적기다.
- 발전가능성을 보고 투자하라. - 집은 주거기능과 함께 투자기능도 있다. 3∼5년뒤 지하철 도로 같은 교통시설이나 편의시설이 들어 서 값이 올라갈 집을 사면 다른 집으로 평수 늘려가기가 쉬워진다.
- 청약통장은 빨리 사용하라. - 분양가가 자율화됐고 분양가와 시세와의 차이가 줄어 들고 있다. 통장을 묵히지 않고 빨리 분양받아야 시세차액을 얻을 수 있다.
- 좀더 넓게, 멀리 보라. - 직장이나 연고지에 얽매이면 실기(失機)한다. 서울서 25평 아파트를 마련하는 것보다 쾌적한 주거 환경에 편의시설과 교통망이 잘 갖춰진 수도권의 32평형을 구하는 게 낫지 않을까.
- 진흙속 진주를 찾아라. - 대형 평수를 고집할 필요가 없다면 25평이하의 미분양아파트에 눈을 돌려보자. 업체들이 미분양아 파트 해소를 위해 좋은 조건의 금융지원을 하고 있다.
- 내몸에 맞는 전략을 세워라. - 내집마련에는 정답이 없다. 분양 재개발 경매 미분양 구입 조합가입 등 여러가지 내집마련 방법중 자신의 여건에 맞는 방법을 선택한다.
- 결정은 과감하게 자금조달은 치밀하게. - 집을 마련할 때라고 판단되면 망설이지 말고 과감하게 밀고 나가라. 이자부담과 상환능력 등을 따 져 자금조달 계획을 치밀하게 세우는 것이 금융비용을 줄일 수 있다.
- 부동산에는 정가가 없다. - 계약을 급하게 하지 말고 모든 조건을 조목조목 따져 계약하라. 자신이 얻은 정보만큼 유리한 계약 을 이끌어낼 수 있다.
|
| 6. 아파트 고르기 10계명 |
|
- 단지 규모가 큰 곳을 골라라. - 아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 적어도 단지 규모가 500∼1000 가구 정도는 돼야 공동관리비도 줄이고 다양한 생활편의 시설을 편안하게 이용할 수 있다
- 동간 거리가 넓어야 한다. - 동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 자동차 매연 등 오염된 공기가 잘 빠진다. 아파트 동 배열도 교차형 보다는 공기가 잘 통하는 일렬형이 좋다.
- 최고층―최저층은 피하라. - 베란다나 창문 방향이 남쪽을 향해야 따사로운 햇빛이 들고 공기가 잘 통한다. 최저층이나 최고층에는 온도와 습도간 불균형이 심해진다. 여름에는 덥고 겨울에는 더 춥다는 얘기. 또 대기오염이 심한 지역의 고층아파트 1층 주변에는 탁한 공기가 쉽게 가시지 않는다.
- 녹지공간이 충분한 곳 골라라. - 동마다 화단이 설치돼 있고 나무가 무성하면 주거환경이 쾌적한 것은 물론 집값도 비싸다. 최근에는 환경아파트에 대한 관심이 높아져 향후 집값에도 적지 않은 영향을 미친다.
- 지상 주차면적이 넓어야 좋다. - 지하주차장을 설치하고 지상은 녹지공간으로 활용하는 단지가 많지만 지하주차장의 용량이 적다면 반드시 지상주차장의 용량을 따져봐야 한다.주차대수는 아파트 가구수의 1.5 배 이상이면 무난하다.
- 아파트 부지를 살펴라. - 단지 내에 경사가 심하지 않고 부지가 평지로 돼 있으면 고지대에 위치한 아파트라도 전망이 좋아 가격이 높게 형성된다.
- 역세권 투자가치 최고. - 지하철 역에서 걸어다닐 만한 거리와 그렇지 않은 거리에 위치한 아파트 값은 꽤 차이가 난다. 가까운 곳에 지하철역이 없더라도 집 앞에서 지하철 역까지 연결되는 버스노선이 있는 것이 좋다.
- 부실여부를 반드시 점검하라. - 낡고 부실할수록 아파트 값은 떨어진다. 우선 아파트 외벽에 금이 간 곳은 없는지, 지하주차장이 있다면 벽과 기둥에 금이 가거나 누수 현상은 없는지 철저히 점검해야 한다.
- 내부구조도 집값에 영향을 준다. - 부부 전용 화장실 유무에 따라, 중간방에 베란다를 설치했는가에 따라 같은 지역에서도 아파트 값이 수 천만원씩 차이가 난다.
- 투자목적이 분명해야 한다. - 내집 마련용인지 아니면 장기적인 시세차익을 겨냥한 것인지를 정확히 구분해야 한다. 내집마련용이라면 현재의 주거여건을 더 중요하게 생각해야 하지만 투자가치라면 인기지역이나 신규분양물량에 관심을 갖는 것이 유리하다.
|
| 7. 좋은 집 구하기 10계명 |
|
- 남향 동향 등 일조권이 좋은 집은 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리하다. 같은 동의 아파트라도 방향이 안좋은 것은 값이 5~7%정도 낮고 급할 때 팔려고 내놔도 제값을 받기 힘들다.
- 전망이 좋은 집을 골라라.아파트가 고층화되면서 조망권이 점차 주택값의 변수로 등장하는 추세다. 한강변 아파트의 경우 조망권에 따라 몇천만원씩 차이가 난다.
- 대로변에 접해 있는 동은 피하자.소음이 심하고 먼지가 많이 일어나기 때문에 생활하기에도 불편하고 잘 팔리지도 않는다.
- 지하철로부터 2km를 벗어나지 않는 것이 좋다. 수도권 전체가 지하철을 중심으로 연결되는 추세다.지하철역에서 걸어다닐 수 있는 아파트가 가격의 상승탄력이 높다.
- 단지규모가 최소한 5백가구이상 돼야 한다. 대단지일수록 관리비도 저렴하고 편익시설이 잘 갖춰져 있다.아파트값 형성에도 단지규모가 영향을 많이 미친다.
- 단지주변에 공원이나 녹지가 풍부한지 확인하자. 쾌적한 주거환경이 중시되면서 '환경프리미엄'까지 등장하고 있다. 주변에 녹지가 많은 아파트가 인기를 끌고 있다.
- 고층아파트는 준공된지 5년이내의 집을 사는 것이 유리하다. 80년이후 건립된 고층아파트들은 재건축 재개발 규제가 강화되고 있고 노후한 집은 개보수 비용이 만만치 않다.
- 시공회사가 어디인지도 가격에 영향을 미친다.기존주택은 브랜드에 따라 가격차이가 5%정도 나고 분양아파트의 경우엔 시공사별로 프리미엄이 천차만별이다.
- 학교나 대형유통시설이 걸어다닐 수 있는지를 살펴라. 시테크까지 등장하는 요즘엔 시간을 절약하는 것이 바로 주택값과 연결된다.
- 장기저리의 은행대출이 들어있는 집이 좋고 계약을 하기전에 등기부등본 확인은 필수다.
|
| 8. 재개발 투자 10계명 |
|
- 총건립세대중 일반분양분의 비율이 높은 지역을 선택하라. - 건립세대에 비해 조합원이 적어 일반분양이 많으면 사업이익이 커서 조합원의 추가부담을 덜 수 있다.
- 재개발지분 구입목적을 분명히 하라. - 투자목적이라면 사업초기에 지분을 구입하는게 유리하고 입주목적이라면 평가액과 비례율이 공개된 막차지역을 선택하라.
- 투자시점을 잘 선택하라. - 지분의 시세는 통상 철거 90%시점(평가액 공개되기 전)에서 정점에 이르렀다가 평가액과 비례율이 공개되면서 하락하는 경향이 있다.
- 시공사 및 차후 이주비 지급액에 따라 구역의 지분시세가 달라진다. - 지분시세는 시공사에 따라 편차가 있으며 이주비도 상당히 큰 편차를 보이고 있다.
- 재개발사업은 짧게는 5~8년, 길게는 20~30년이 소요되므로 여유돈으로 투자하는 지혜가 필요하다. - 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 보기 십상이다.
- 투자기간을 길게 잡고 여유있게 투자하라. - 초기지역은 사업이 장기화될 수도 있으므로 단기간 소액차익을 노리거나 장기간 묶어 두겠다는 마음으로 투자해야 한다.
- 권리분석을 철저히 하라. - 재개발사업으로 철거가 거의 마무리된 지역에 투자할 때에는 사업초기보다 더 세밀한 권리분석이 요구된다. 평형배정과 추가부담금이 곧 파악되는 시기이기 때문이다. 감정가액 순서대로 평형이 배정되므로 감정평가액에 관심을 기울여야 한다.
- 실입주를 염두에 두고 있는 투자자라면 반드시 비례율을 고려하라. - 감정평가액이 똑같이 나왔더라도 비례율에 따라 추가부담금의 차이가 매우 커진다. 비례율이 발표되기 전에는 감정평가액을 알고 있다 하더라도 추가부담금이 더 있을 것으로 예상하고 있어야 투자에 실패하지 않는다.
- 녹지가 풍부하거나 상가등 편의시설이 많은 지역을 골라라. - 그만큼 개발이익이 높아져 조합원에게 돌아가는 몫이 크다.
- 주변 지역 현황을 수시로 챙겨라. - 소문난 잔치상에 먹을 것 없다고 최고의 거품시세로 거래되는 지역의 경우 추가부담까지 합하고 나면 입주후 시세보다 훨씬 비싸다. 특히 신문에 공개된 물건일수록 거품가로 거래되는 것이 많다. 초보자라면 그 지역의 전문중개업소를 귀찮을 정도로 자주 찾아가 그 지역 현황부터 꼼꼼히 챙겨야 한다. 전문중개업소를 잘 알아두는 것이 투자의 지름길이라는 것을 명심하기 바란다.
|
| 9. 재개발 투자 유의점 7가지 |
|
- 재개발이 명시되어 있는지 확인하라. - 구역지정고시가 된 지역에서 지분(토지 또는 건물)을 구입할 때는 그 지분이 도시계획확인원에 '재개발'이라고 명시되어 있는지를 확인한다. 재개발구역 인근에 있는 지분이라도 모두 조합원은 아니기 때문이다.
- 주민 동의 상황을 확인하라. - 구역지정 전의 초기추진지역은 재개발사업이 안될 수도 있으므로 주민의 동의 상황을 조합추진위나 구청 재개발과에 확인해 본다.
- 저지대나 도로변 지분을 구입하라. - 아파트 평형배정은 지분의 크기가 아니라 감정평가액 순으로 결정된다.추가부담금도 분양가와 감정가액과의 차이에 의해 결정되는 것이다. 따라서 같은 평수를 같은 금액에 샀더라도 배정평형이나 추가부담금이 달라질 수 있으므로 감정평가액이 잘 나올수 있는 지분, 즉 저지대나 로변 지분을 구입하는 것이 좋다.
- 추가부담금은 추정 가능치라는걸 명심하라. - 추가부담금은 관리처분고시가 되기 전까지는 모두 추정일 뿐이다. 따라서 그 이전에 구입할시 중개업소나 조합에서 몇평에 배정된다고 하더라도 그것은 가능치에 불과하다는 것을 명심해야 한다.
- 이주비 비용을 조합에 확인하라. - 조합에 따라 원주민과 외부인, 사유지와 국공유지의 크기에 따라 이주비 금액이 다르게 지불될 수 있으므로 조합에 확인해 보도록 한다.
- 이주비 승계 여부를 조합에 확인하라. - 이주비가 지급되지 않는 경우도 있으므로 이주비 지급 중인 지역에서는 이주비 승계 여부를 조합에 확인한다.
- 구입전에 조합에 의뢰하여 체크사항을 점검하라. - 지분의 재개발구역내 포함여부, 분양조합원 자격여부, 구입해야 할 평형 배정등 체크해야 할 사항을 반드시 조합에 의뢰하여 확인 후 구입하는 것이 안전하다.
|
| 10. 펜션 투자 10계명 |
|
- 절대로 올인하시면 안됩니다. = 갑자기 가족이 아프기라도 할 경우 치료비 구하기도 어려워지면 안되지요. 펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하시면 안됩니다. 펜션은 반드시 여유자금으로 하십시오. 살고있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하시면 절대로 안됩니다.
- '주5일근무제'라는 말에 현혹되지 마십시오. = 주5일근무제는 이미 보편화되었습니다. 공무원들이나 토요일에 꼬박꼬박 출근하지, 웬만한 직장은 '격주토요휴무제'라도 이미 실시하고 있기 때문에 놀러다닐 사람 여한없이 다든 놀러다니고 있습니다. 지금보다 주5일근무제가 더 폭넓게 확산되어도 주말에 놀러다니는 인구 특별히 더 늘어나지는 않을 것입니다.
게다가 아무리 주5일근무제를 한다고 해도 놀러다닐만한 소득수준이 안되는 사람들이 값비싼 펜션을 이용할 리는 만무합니다. 그림의 떡이지요. 거기에다 주5일제를 펜션창업의 기회로 말하는 사람이 많지만 실상 주5일근무제는 펜션운영에 있어서 기회가 아니고 '독'입니다. 펜션이라는 것이 주중 가동률이 높아야 순익으로 연결 되는데(토요일과 성수기 매출로는 현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무하는 직장이 늘어나면서 이미 주중에 휴가를 내는 일은 대단히 어려워졌다고들 합니다.
예전에는 직장인들이 월차휴가를 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우에는 주중에라도 2~3일씩 휴가를 내고 여행을 떠날 수도 있었으나 최근에는 주중에 놀러다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었습니다. 주5일근무제를 한다 해도 금요일밤의 펜션 예약율은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만 떨어뜨리는 역효과를 내고 있습니다. 주5일 근무제는 펜션 영업에 치명적이라는 것만 알아두십시오.
- 홍보비를 아끼면 아낄수록 매출액은 점점 줄어듭니다. = 펜션은 홍보가 생명입니다. 펜션이 아무리 아름답고 아무리 멋지다 해도 검색엔진에 홈페이지 등록해놓은 것만으로는 그 아름다움을 알릴 수 없습니다. 친인척이 아무리 많고 지인이 아무리 많아도 펜션의 안정적인 가동률을 유지하기 위해서는 광고비 지출을 감내해야 합니다. 특히 요즘 검색 포탈들 고도의 광고유치 전략을 펼치고 있기 때문에 광고비 안쓰는 펜션은 점점더 일반인에게 노출되기는 어려워지고 있습니다. 펜션이 아무리 아름다워도 검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고 기다리면 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심하십시오.
- 나이드신 분들이 하시는 펜션, 백전백패입니다. = 펜션의 주이용고객은 20대중반~30대중반입니다. 다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는 세대들입니다. 인터넷에 대해 잘 모르는 나이드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 말겁니다. 펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용반작용을 해야만 살아남을 수 있으며 젊은이들의 감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이드신 분들, 그거 잘 못합니다.
예전처럼 펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이 넘쳐나는 실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들겁니다. 펜션의 수입으로 노후를 안정적으로 보내려고 펜션을 하시는 거라면 그거 절대로 하지 마십시오. 우리나라 현실에서는 펜션이 절대 노후의 안정적인 수입수단이 될 수 없습니다.
- 단지형 펜션, 단독형 펜션보다 가동률 훨씬 더 낮습니다. = 단지형 펜션의 수익률은 단독형 펜션의 수익률보다 훨씬 떨어집니다. 단지형이므로 다수의 사람을 채용해야 하고, 일부는 2교대제로 배치해야 합니다. 월 수입이 얼마든간에 매월 고정적으로 지출되는 인건비 부담이 상당히 높아질 수밖에 없습니다. 수입은 적은데 고정지출이 많은 경우, 그 기업은 어떻게 되겠습니까?
게다가 단독형 펜션의 경우 펜션 운영자가 모든 것을 직접 하며 이용객들에게도 양질의 서비스를 제공하므로 실제 방문자들의 만족도가 높지만 단지형 펜션의 경우 사무직원들의 매너리즘과 서비스마인드의 부족으로 실이용자들의 민족도가 낮은 실정입니다. 주인과 직원의 서비스 차이는 아마 상상 이상일겁니다. 펜션 이용자들은 그 차이를 다 읽어간답니다.
- '수익형' 별장, 이거 절대 믿지 마십시오. = '수익형', 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을 염두에 두셔야 합니다. 그냥 별장을 하나 구입하신다 생각하면 펜션을 직접 짓거나 펜션단지내의 것을 분양받아도 좋지만 '본인 사용시에는 별장, 그 이외 기간에는 수익...' 이거 둘 다를 원하신다면 낭패보십니다. 누가 운영을 하든 이미 우리나라에서는 펜션이 절대 수익을 낼 수 없는 산업구조임을 명심하십시오. 별장이 하나 필요하시다면 말릴 이유가 하나도 없지만 행여라도 수익을 기대하신다면 다른 방법의 투자처를 알아보시는게 좋습니다.
그렇게 주구장창 수익이 보장된다면 왜 펜션 분양업자들이 수익률 보장기간을 2년으로 한정하고 있겠습니까? 왜 2년이라고 못 박고 있는지를 잘 다져보십시오. 답은 간단합니다. 자신이 없어서이기 때문입니다. 펜션 분양업자들이 그나마 2년간 보장해주는 수익률은 분양받는 펜션가격에 이미 비용으로 다 포함되어 있다고 보시면 됩니다. 정말로 수익이 나서 되돌려주는 개념이 아니라는거지요.
- 분양받는 단지형 펜션의 위탁운영사 오래 못갑니다. = 분양한 업체가 펜션 완공후에 관리와 운영을 모두 대행해주고 수익을 나줘준다는 말, 절대로 오래가지 않을 것이라는걸 명심하십시오. 분양 업체라는 것, 분양만 성공적으로 끝나면 하루라도 빨리 손털고 뜨고 싶어하는게 생리입니다. 다른 하청 업체에 위탁 운영을 맡긴다 해도, 수지타산이 맞아야 위탁운영을 하는거고, 운영 결과 이익이 나야 펜션주들에게 수익을 분배하는 것입니다.
그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는 딱히 방법이 없을 것입니다. 관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 옵니다. 이미 그러한 실정이구요. 머지않아 수익은 커녕 소유하고 계시는 그 펜션의 관리를 맡아줄 관리주체도 분명하지 않아 골치 아픈 날이 곧 올겁니다. 콘도는 콘도회사에서 관리라도 해주지만 시골 한 구석에 있는 펜션장에 관리의 손길이 끊긴다면...말이 필요없습니다.
- 객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 투자입니다. = 이 경우 건물 한 동 전체를 분양받는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양받는 방식인데 소액투자자들도 참여하기 쉽도록 투자금액이 적은 장점이 있습니다. 그러나 이런 펜션, 별장이라 하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 것도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어버립니다. 수익을 안겨주지 못한다면 그 작은 객실 한 칸을 왜 수천만원 들여 구입합니까?
- 펜션 산업에서 정말로 돈 버는 사람들은 땅 소유자와 부동산업자와 건축업자 뿐입니다. = 빨래방이나 운동화방 체인 사업이 한참 떴을 때 실질적으로 돈을 번 사람은 프랜차이즈 회사 사장과 기계 수입업자 뿐이었습니다. 실제 운동화방을 해서 돈을 벌었다는 가맹점주를 찾아보기가 쉽지 않을 것입니다.
펜션도 마찬가지입니다. 시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을 보는 사람들이요, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는 건축업자입니다. 좀 더 열거한다면 검색포탈들과(검색포탈들이 펜션 덕분에 매출액이 많이 늘었을 겁니다) 지하수 개발자들, 펜션 홈페이지 제작자들 등입니다. 그럼 가장 큰 손해를 보는 사람은 바로 실제 펜션운영에 나서는 사람들과 고가로 펜션을 분양받는 사람들입니다. 이 두 부류의 사람들이 떠안는 손해를 조금전에 말한 그들이 고스란히 이득으로 챙겨가는 것으로 보시면 간단합니다.
- 절대로 다니던 직장 그만두고 펜션한다고 뛰어들지 마십시오. = 뛰어들려거든 여유자금으로 하시고, 하시더라도 회사 조금 더 다니시고 2~3년후에 시작 하십시오.
|
