물건별 주의사항
1. 금융기관에 담보된 부동산을 매수할 때 주의할 사항
‧ 금융기관에 담보된 부동산을 매수할 때 보통 설정된 금액을 감액하고(매수자가 그 설정금액을 책임진다는 조건으로)
잔금까지 지불하고 명의 이전하게 되는데 이러한 경우 문제점이 발생한다.
‧ 문제점은 매수인이 매도자에게 금융기관에 설정된 금액 전액을 갚고 설정을 풀어달라고 하여도 설정이 풀어지지 않는 경우가 있다.
왜냐하면 매도자(설정자가 친구 또는 친척등의)가 보증인으로 하여 은행에서 대출을 받은 경우이다.
‧ 금융기관에서는 보증인이 설정된 재산이 있기 때문에 그 재산을 보고 보증인으로 하여 대출해 준다.
그렇기 때문에 그 돈이 갚아지기 전에는 설정이 풀어지지 않는다.
그 돈이 해결되어야 설정이 풀어진다는 것이다.
‧ 그러므로 금융기관에 설정되어 있는 부동산을 매수자(중개업자)는 은행 대부계에 직접 가서 또는 전화로 확인한 후에 잔금 등의 처리를 하여야 한다.
2. 미성년자의 명의부동산을 매수할 때 주의할 사항
◎ 어떤 부동산의 소유자가 미성년자로 되어 있으며 부모가 없는 부동산을 중개(매수)할 경우
① 민법에서는 미성년자의 부모가 안 계실 때에는(유언으로 후견인을 지정하지 않을 경우) 미성년자의 친족 또는 이해관계인이
후견인을 청구하도록 규정하고 있으나 실제는 선임하지 않고 성인이 되는 경우가 많다.
② 이러한 절차 없이 실제 재산을 관리한다 하여도 누군가가 사실상의 후견인과 미성년자의 재산을 관리하는 권한 있는 사람이 될 수 가 없으며,
대리권도 없으므로 이를 상대로 계약을 해서는 안 되며 계약을 하였다 해도 아무런 효과가 발생하지 않는다.
그러므로 미성년자의 부동산을 중개(매수)할 때에는 후견인을 선임하도록 하여 정당한 계약을 체결하여야 될 것이다.
3. 여러 사람의 소유로 되어있는 부동산 매수할 때 주의할 사항
① 아는 사람이라 하고 또는 책임진다고 하여 여러 사람으로 되어있는 부동산을 한 사람과 계약을 체결하였을 때에는 후에 문제가 발생하게 된다.
② 민법에서는 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분 하거나 변경하지 못한다고 규정하고 있다.
그러나 여러 사람의 소유이나 실제 한사람의 이름으로 등기가 되어 있다면 등기이전을 하는데 문제가 없다고 보겠다.
4. 가등기된 부동산 매수할 때 주의할 사항
가등기에는 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 가등기와 채권보전을 위한 가등기로 구분할 수 있다.
가등기가 되어 있는 부동산을 매매하여 본등기를 하였다 하더라도
가등기한 사람이 본등기를 신청하면 가등기한 날로 소급하여 본등기의 효력이 발생되기 때문에 매수자의 등기는 상실하게 된다.
그러므로 가등기의 원인을 알아야 한다.
등기부등본만을 보아서는 소유권 보전을 위한 가등기인지 채권을 확보하기 위한 가등기인지 알 수가 없으므로
중도금 또는 잔금 지불 전에 가등기 말소를 재촉하여 이행하도록 하여야 한다.
5. 저당 잡힌 부동산 매수할 때 주의할 사항
저당된 물건을 매수(중개)할 때에는 매도자의 말만 믿으면 안 되니
직접 저당권자의 채권을 지급해 주는 조건으로 하여 매매금액을 공제하고 나머지만 매도자에게 지급해야 된다.
저당권자에게 지급과 동시에 저당권 설정등기의 말소등기를 받아야 된다.
매도자가 책임진다고 하여 중도금 잔금을 지급하여서는 다음에 문제가 발생할 수가 있으므로 절대로 매수자가 저당된 금액을 책임지기로 하고
나머지 금액만을 매도자에게 지급하여야 된다.
6. 등기권리증(등기필증)이 없는 경우
등기필의 취지를 기재하여 등기소인을 등기하여 부동산등기법 67조의 규정에 의하여 등기필증(등기권리증 이라고도 함 )이 교부된다.
이의 등기필증을 분실했을 땐 권리자 본인이 법무사 사무실에 가서 무인을 찍고 확인서면을 작성하면 된다.
7. 상속(相續) 부동산을 매수하려면 어떻게 하는 것이 좋은가?
가. 상속
상속이란 사람이 사망함에 따라 그 사람의 재산에 관한 모든 권리의무를 상속인이 승계함을 말한다.
상속인에는 제 1순위의 상속인으로서 피상속인의 아들이 인정되며 그 아들이 없을 경우에는
제 2순위의 상속인으로서 직계존속, 그것도 없을 경우에는
제 3순위의 상속인으로서 형제, 자매가 상속인이 된다. 피상속인의 배우자는 언제나 상속인이 된다.
나. 상속인의 조사
누가 상속인인가는 제적부(除籍簿) 또는 호적부로 조사된다.
상속 인중에 비적출자(非嫡出者)가 있을 경우에도 피상속인의 호적에 기재됨으로 호적을 보면 된다.
그러나 피상속인에 대해 신호적의 편제(編制)가 됐을 경우에는 인지사항(認知事項)을 기재하지 아니함으로 비적출자가 있다는 사실을 조사하기는 어렵다.
이 경우 비적출자를 제외한 다른 상속인이 상속재산을 매각해도 매매효력은 변함없고 다만 매수인은 비적출자의 지분(持分)을 취득하지 못하는 결과가 되는 셈이다.
다. 유산 분할 전의 상속부동산의 매각
상속은 사망에 의해 개시되는데 피상속인의 재산은 상속 개시와 동시에 상속분에 따라 상속인의 공유(共有)로 된다.
피상속인의 소유 부동산의 등기명의가 피상속인의 것으로 되어 있어서도 그것은 공동상속인의 공유임으로 그것을 매각하려면 전 공유자가 매도인이 되지 않으면 안 된다.
다만, 일부의 상속인 자기의 지분을 제 3자에게 매각하는 것은 자유이다.
이 경우에는 다른 상속인과의 합의는 필요하지 아니하다.
상속인 전원의 합의에 의해 부동산을 취득한 매수인을 상속인에 대해 등기의 이전을 요구할 수 있는데
그 등기방법은 일단 상속인의 공유등기를 한 다음에 매수인에게 이전등기를 해야 할 것이다.
문서위조에 의해 공동상속인 전원의 합의가 있다고 속여서 상속재산에 속하는 부동산을 매각했을 경우에는 매수인은 그 부동산의 권리전부를 취득할 수 없으며
매도인의 지분을 취득할 수 있게 될 뿐이다.
실제에는 유산분할이 되어있지 아니한데 유산분할에 의해 단독 소유가 됐다고 거짓말을 해서 공동상속인의 한 사람이 상속재산인 부동산을 매각했을 경우에도 위와 같다.
이 경우 등기명의가 매수인에게 이전되어 있어도 합의에 참가하지 아니한 상속인은 매수인과 공유한다는 취지의 경정(更正)등기를 청구할 수 있다.
라. 유산 분할 후의 매매
유산분할이 되면 피상속인 소유 부동산의 특정 상속인의 단독 소유가 됐을 경우에는 그것을 매각하는 것은 그 사람의 자유이다.
유산분할은 상속개시 시기에 소급하여 효력이 인정됨으로 그 부동산을 유산분할에 의해 취득한 사람은 이 경우에는
매수인은 그 부동산의 취득자인 상속인만을 상대로 계약을 체결하여 등기이전 등의 청구를 하면 된다.
마. 유증(遺贈)이 있을 경우
피상속인이 법적인 방식을 갖춘 유언에 의해 재산을 증여할 의사를 표시했을 경우에는 사망에 의해 당연히 권리자가 수유자(受遺者)에게 이른다.
예를 들면, A가 사망하여 배우자 B, 아들 C가 있을 경우 A가 제3자인 D에게 부동산을 유증했을 경우, B, C는 그 부동산에 대해 권리를 갖지 못함으로 이를 매각할 수 없다.
더구나 유증에 의해 권리를 취득한 D는 그 사실을 등기하지 아니하면 타인에게 권리를 주장할 수 없다.
그러므로 D가 미등기 동안에 B, C가 그 부동산을 제 3자 E에게 매각하여 이전등기를 마쳤을 경우에는 E는 유효하게 그 권리를 취득한다.
이와 같이 유증에 대하여는 유류분(遺留分)의 제한이 있으며, 형제, 자매 이외의 상속인은 최소한도의 권리가 법률상 인정되어
수유자(受遺者) D에 대하여 유류분감쇄청구권권리에 따라 유류분에 상당하는 부동산의 지분을 되찾을 수 있다.
그러므로 유류분을 갖고 있는 상속인은 그 지분을 제 3자에게 매각할 수 있다.
8. 대리인과 계약하려면 어떠한 주의가 필요하는가?
가. 대리인의 법률관계
매도인에게 대리인이 있을 경우나 매수인에게 대리인이 있을 경우나 이론은 같다.
여기서는 매도인에게 대리인이 있을 경우를 생각해 보기로 한다. 즉, B의 대리인이라고 하는 C가 B의 부동산을 A에게 매도하는 경우이다.
이 경우에는 C가 진실로 대리권이 있는 대리인이면 C가 A와 맺은 계약은 본인 B가 한 것과 똑같은 것이 되고 직접 본인에게는 그 효력이 발생한다.
이에 대해 C가 대리권이 없었을 경우에는 무권(無權)대리가 되어 본인 B가 후에 C의 무권대리 행위를 추인하지 아니하는 한 B에게 효력이 발생하지 않는다.
따라서 매수인 A로서는 무권대리인 C의 책임을 추궁하는 길밖에 없다.
추궁의 방법은 C에게 B의 대리계약을 이행 시키든가 손해배상을 청구하는 수 밖에 없다.
그래서 A로서는 C에게 진실로 대리권이 있는가, 없는가를 확인하는 것이 가장 중요하다.
그리고 B가 대리인 C를 선정할 경우 C는 미성년자 또는 준금치산자와 같은 무능력자일지라도 상관없다.
왜냐하면 C가 못된 일을 해도 그 효과는 B가 부담하기 때문이다.
나. 무권대리와 표현(表見)대리
무권대리인 경우에는 대리의 효력이 발생하지 않는다.
그런데 사실은 무권대리의 경우에도 상대방 A의 입장에서 보면 C의 무권대리행위가 겉으로 봐서는 대리권이 있는 것처럼 보이는 경우가 있다.
그래서 민법은 이와 같은 예외적인 경우에 대해 대리권이 있는 경우와 동일한 법률효과를 인정하여 상대방을 구제하는 것으로 되어있다.
이것을 표현 대리라고 한다.
표현 대리가 인정되는 경우를 민법은 세가지로 규정하고 있다.
① 대리권을 주지 아니했는데 B가 C에게 대리권을 주었다고 표시했을 경우, 이 경우에는 B는 A의 악의(惡意) (C에게 대리권이 없음을 알고 있었다)는
과실(C 에게 대리권이 없음을 알고 과실에 의해 알지 못했다)을 입증하지 아니하는 한 B는 본인으로 서 책임을 진다.
② C가 대리권 범위를 넘어서 대리행위를 했을 경우, A가 그 행위에 대해서도 C가 대리권이 있다고 믿는 것에 대해 정당한 이유가 있는 경우
처음 C가 갖고 있던 대리권이 대리행위를 했을 경우, A가 그 행위에 대해서도 C가 대리권이 있다고 믿는 것에 대해 정당한 이유가 있는 경우
이와 같이 무권 대리일지라도 예외적으로 표현 대리가 되어 A가 구제되는 경우가 있지만 ②의 경우 정당한 이유의 입증책임은
A에게 있으므로 A로서는 그 어느 경우에나 대리권의 유무는 분명히 조사할 필요가 있다.
대리권을 주었다는 표시로서 보통 쓰이는 것이 위임장이다.
따라서, C에 대해 위임장의 표시를 요구해야 할 것이지만 B의 인감을 도용 하던가 위조 위임장을 갖고 오는 사람도 있으므로 위임장만으로는 신용할 수 없다.
한 번쯤 본인에게 조회할 필요가 있다.
실인(實印)과 실인이 찍힌 위임장을 지참한 사람과의 거래에서는 정당한 이유를 인정한 판례가 많지만 예외도 있으므로
대리권을 주고받은 사실의 유무에 대해서는 철저히 확인하는 길밖에 없다.
한편 대리권이 없는 사람을 대리권이 있다고 생각하고 소개한 부동산중개업자는 준위임계약상의 주의 의무위반으로서 손해배상책임을 지게 된다.
다. 쌍방대리, 자기 계약의 금지
C가 매도인 B로부터 위임을 받고 매수인 A로부터 위임을 받아서 C 한사람이 A, B 사이에 매매계약을 성립시키는 것(쌍방대리),
그리고 C가 매도인 B로부터 B의 부동산을 팔아달라는 부탁을 받고 자기가 매수인이 되어 B, C 사이의 매매계약(자기계약)을 성립시키는 일이 된다.
이것들은 B가 당초 허락한 경우와 추인한 경우에는 유효하지만 그 밖의 경우에는 무효하다.
9. 상가(점포) 권리양도 중개 시 주의할 사항
① 권리양도인과 권리양수인간의 계약
○ 일반적으로 상가(점포)의 임대차 계약은 건물주와 임차인의 매매계약 이전에
새로 점포를 개설하고자 하는 자와 현 임차인간의 권리양도 매매계약체결을 함이 우선이다.
○ 중개업자의 입장에서 가장 주의하여야 할 점은 권리 양도인과 권리 양수인간의 시설 등의 권리금이 적정한 선에서 이루어 질 수 있도록 쌍방간 조정을 하여 주는 것
이외에 여러 가지를 도와주어야 할 것이다.
○ 중개업자는 권리금은 적합한 것인가? 주변의 동일 업종과 평형은 다른가 등을 유의하여야 하며 특히 주의하여야 할 점은 영업상태가 어떤가? 파악을 해두어야 한다.
매수인이 인수하여 영업이 부진할 경우 원망과 질책도 있을 수 있을 것이다.
○ 그러므로 제반 정보를 충분히 파악하고 권리를 양수하는 자에게 참고될 만한 말만 해주는 것은 물론 건물주의 재산상태, 직업, 인간성까지도 파악하여 알아두는 것이
바람직하며 도시계획에 대한 하자여부, 재건축 가능성 등도 잊지 않아야 한다.
○ 권리 양도자와 권리 양수인(당사자)간에 계약서 작성 이전에 건물주의 동의를 얻어둠이 차후에 건물주와 본 계약서의 체결을 원활하게 할 수 있을 것이다.
건물주와 동의를 얻기 전에 계약서를 작성할때에는 특약으로 건물주와의 본 계약을 권리 양도인이 책임을 지고 중도금 지급 이전에 본 계약을 체결해준다는
조건과 위반 시에는 계약금액의 배액을 배상한다는 약정을 기재하여야 한다.
② 시설물의 권리금과 건물주와의 관계
시설물에 대한 권리금을 건물주는 인정치 않는다.
그러나 묵인하에 시설을 하였다면 건물주가 자신이 사용하고자 한다든가 재건축을 하려고 점포를 비어 달라고 할 때에는 다소의 시설비를 청구할 수 있는 것이다.
그러나 만약 건물이 매도되어 새로운 건물주가 나타나 점포를 회수하고자 할 때는 크나큰 문제점이 생기며 재산상의 손실도 클 것이다.
이러한 관계를 생각할 때 평소 임차인과 건물주와의 인간 관계를 돈독히 하는 것도 바람직하다.
③ 건물주와 계약시 유의할 사항
건물주와 임차인간에 계약시 중개업자가 내놓은 계약서 용지를 사용하지 않고 건물주 측에서 구비한 계약서 용지를 내놓으면서 계약서 작성을 요구한다.
대개의 계약서 내용은 건물주를 위주로 일방적인 내용들이다.
필요이상의 관리비, 부과세 징수 등이며 본 계약 작성이전에 세밀한 부분까지 확인하여 주고 부적절하다면 조정해 줄 필요가 있을 것이다.
④ 중개업자가 주의할 점
중개업자는 중도금 지불 전 또는 잔금 지불 전에 현 임차인(권리양도인)의 시설허가증 인감증명 등 서류를 받아두었다가 잔금완불시 매수인에게 주도록 한다.
이것은 매도인이 부정한 방법으로 2중 양도를 방지하기 위함이며, 또한 권리금의 지체가 없도록 하기 위함이다.
⑤ 보증금 및 월세 인상
권리를 양수하여 건물주와의 본 계약을 체결할 때 가장 중요한점이 보증금 및 월세 인상에 관한 사항이다.
건물주는 월세나 보증금 중 어느 한 부분에서 새로운 세입자(임차인)에게 인상을 요구하게 되며 터무니없이 인상을 요구하는 건물주도 있을 것이다.
그러므로 본 계약 체결전에 이 부분을 권리양도자가 충분한 말을 하지 않으면 계약이 깨지기 쉬운 법이다.
이때 권리양도인은 건물주와 충분한 협의를 하여 본인(임차인)과의 계약대로 이행해 달라, 또는 본인(임차인)의 임대기간이 남아있다는 등 건물주와 협조함이 바람직할 것이다.
계약서 작성 시에 물가상승율을 감안 5～7% 범위 내에서 인상할 수 있다는 단서를 작성해 주는 것도 바람직하며
이러한 모든 사항을 고객에게 피해를 없도록 하는 것이 중개업자의 의무일 것이며 그러므로 신뢰받는 중개업자가 될 것이다.
※ 참고사항 : 호프점의 허가는 근린생활시설 건축에서도 허가의 대상이나 그 건축물이 있는 정화조 용량으로 인하여 허가가 제한되는 경우도 있다.
특히 옆에 호프점이 있으면 그 호프점에서 허가청에 민원을 내면 허가청에서는 그 정화조의 용량을 체크하여 허가가 제한 되기도 한다.
그러므로 점포중개시 현재의 용도 이외에 다른 용도로 이용 한다던가 할 때에 중개업자가 된다고 하면 후에 분쟁의 대상이 되니 반드시 확인을 하든가
확인설명서 또는 계약서 특약사항에 현 상태를 중개한 것 이라는 내용을 기재하여야 한다.
단, 현재의 업종이 허가증의 업종과 똑같았을 때 현 상태를 중개하여야 한다고 기재하고 허가증의 업종과 다를 경우에는 허가증의 업종내용 을 기재하여
중개한 것으로 작성하여야 한다.
10. 재건축대상 중개 시 참고할 사항
수도권에서는 재건축 대상물건이 투자의 대상이 되고 있으며, 재건축 대상물건을 중개하는데 있어서 초보자가 중개할 때에는 중개의뢰인에게 설명을 잘못 할 수가 있다.
1) 재건축대상물건(이주비를 수령 후) 재건축 대상으로 “이주비”를 지급하여 주게되면,
재건축조합에서는 “이주비”를 지급물건에 대하여 재건축조합에 “명의신탁” 등기를 하게 된다. (등기부등본에 명의신탁으로 기재되어 있다.
2) 재건축조합에 “명의신탁”이 되면 조합은 등기부상의 권리자이며, 소유자는 실제권리자가 된다.
3) 이의 물건을 매도(중개) 하였다면 일반적인 소유권 이전으로 보고 중개를 할 것이다.
그러나 조합 “명의신탁”이 되었으므로 이의 명의신탁을 해제하고 다시 조합에 명의신탁을 하여야 된다.
즉, 명의신탁 해제를 한 후에 소유권이전을 하여야 되므로 명의신탁해제의 비용이 필요한 중개업자가 이에 대하여 설명을 하지 않을 경우에는
명의신탁해제의 비용을 중개의뢰인들은 비용 부담을 하지 않으려고 한다.
그러므로 중개시에 “명의신탁” 해제를 하여야 된다는 것과 비용을 중개의뢰인에게 설명을 하여야 한다.
※ 참고사항 : 일반 분양권이나 조합주택의 아파트는 공사중에도 분양권 매매가 법으로 허용되고 있으므로 건설회사에서(조합에서) 권리승계명의를 이전하면 되나,
“재건축” 아파트는 분양권이 아닌 소유권 이전으로 조합에서 절차와 등기부상의 명의 이전을 하여야 한다.
11. 임야(문중의 산) 중개 시 참고할 사항
1) 문중의 산은 장손의 명의로 등기가 된다.
그러나 실재 권리자는 문중이다.
문중의 산이 장손의 명의로 등기가 되어있다 하여 문중 몰래 “산”을 매매계약 체결하였다면 그 계약은 무효가 된다.
즉 장손이 문중산을 매도하려고 계약을 한 것을 문중에서 알게 되었다면 그 계약을 무효라고 주장한다면 무효가 될 수 있다.
왜냐하면, 문중의 산은 그 문중의 총회는 아니어도 대표자 회의에서 매도하기로 한 결의서(회의서)라도 있어야 된다고 “판례”가 있기 때문이다.
그러므로 반드시 “산”을 중개 시에는 문중의 산이 아닌가 알아보아야 한다.
문중산일 경우 문중의 “총회의결서”는 아니어도 문중의 대표자회의에서 문중의 산을 매도하기로 결정했다는 결의서를 첨부하여야 한다.
2) 토지이용계획 확인원을 보면 산림․보전(생산․공익)으로 기재되고 이에 해당되는 사항에 체크가 된다.
특히 공익임지에 체크되었다면 시․군․구의 산림계에 가서 문의하여야 한다.
문의사항은 이 산에 보안림, 천연보호림 산림의 형질변경 제한지역 생태계 보호지역인지를 문의하여야 하며 이의 지역의 경우에는 “공익임지”에서 할 수 있는 행위
즉, 농업인의 주택 그 부대시설 농림어업용시설 및 진입로 등을 할 수 없기 때문이다.
이의 사실을 확인하지 않고 “공익임지”에서 할 수 있는 행위를 할 수 있다고 설명 또는 기재하면 다음에 분쟁의 대상이 되기 때문이다.
※ 보전임지로서 공익임지에서는 할 수 있는 행위가 적으며, 준보전임지의 “임야”는 임업생산 농림어민의 소득기반확대 및 산업용지의 공급 등이므로
앞으로 개발 될 수 있는 지역이라 할 수 있다.
12. 개발제한구역 토지(그린벨트) 중개 시 참고할 사항
개발제한구역의 행위제한 등에 대하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법으로 제정되어 실시되고 있다.
중개를 하기 위하여 “토지이용계획확인원”을 발급 받아 보게 되는데, 개발제한구역의 경우(수도권의 경우)
토지이용계획확인원 4곳에 체크가 되는데
① 도시지역
② 자연녹지
③ 산림(보전․공익임지)
④ 토지거래 허가구역에 체크가 된다.
이의 4곳에 체크된 내용을 중개대상물확인설명서에서 용도지역지구구역란에 자연녹지지역이라 기재하고 산림에서 보전임지, 공익임지를 기타
이용제한사항 “예” 산림으로서 보전임지이며 토지취득 목적에 따라 ‘자세한 이용제한 사항은 허가관청(시․군․구)에 문의하시기 바랍니다’ 라고 기재하여야 한다.
또한, 토지거래허가구역의 기재 된 거래 규제란에 기재하면 된다.
※ 개발제한구역의 행위제한의 설명은 잘못 설명하면 오히려 책임을 져야 하므로 확실하지 않은 내용은 말을 하지 않아야 한다.
◎ 시장․군수의 허가를 받아 행할 수 있는 주요 내용은
1) 도로, 철도 및 상하수도 등 공공시설
2) 주택 및 근린생활시설
3) 축사 및 창고 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물
4) 옥외 체육시설
5) 휴양림, 수목원 등 도시민의 여가 활동을 위한 시설
6) 국방, 군사에 관한 시설
7) 학교, 폐기물 처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설
8) 토지수용법에 의한 공익사업의 시행으로 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지
9) 영농을 위한 토지형질 변경
10) 대통령령이 정하는 범위의 토지의 분할, 축목의 벌제
11) 주택 및 근린생활시설 대수선(경미한 행위)은 신고하고 할 수 있다.
※ 참고사항 : 개발제한구역(그린벨트)내의 취락지구 안에서 주택신축 및 증개축의 기준이 완화됐다.
그 내용을 ① 취락지구 지정 기준은 ha당 10-20가구 이다.
즉 10가구만 있어도 취락지구로 지정받아주택의 신축․증개축을 할 수 있게 된다는 것이다.
② 취락지구로 지정이 되면 건폐율 40% 용적률 100%까지의 주택 신축이 가능해지고 증개축 연면적도 거주기간에 관계없이 300㎡까지 가능해진다.
③ 취락지구내의 일반 건축물은 음식점, 수퍼마켓등 근린생활시설과 세차장, 병원 등으로 용도변경을 할수 있다.
④ 공공사업이나 재해로 주택이 철거될 경우 철거되었다는 그 증서를 가지고(딱지) 취락지구안에서만 신축을 허용하였으나
해당 시․군․구 내의 농지등 취락지구가 아니어도 본인의 토지에 90평이하로 신축할 수 있다.
※ 주의사항 : 중개업자는 위에서와 같이 신축․증축할 수 있다고 기재하지 말고 자세한 사항은 허가관청(시․군․구)에 문의하시기 바란다는
내용을 확인설명서 또는 계약서 특약사항에 기재하여야 한다.
13. 부동산 물물교환 물건 중개시 주의할 사항
물물의 교환의 중개대상은 광범위하다.
물물교환이므로 중개대상물건은 2건이 되는 것이다. 2건이므로 2건에 대한 중개대상물확인설명서를 작성해야 한다.
즉, 갑과 을의 물건에 대하여 중개대상물확인설명서를 작성해야 되는 것인데
2건에 대하여 각각 작성이 곤란할 경우 중요시되는 물건을 주로 작성하고(물건에 따라서는 반듯이 2건을 작성해야 될 것임)
다른 한 건의 내용도 주요내용을 알아 볼 수 있도록 기록하여야 할 것이다.
물물교환 중개를 전문으로 하는 중개업자는 잘 알기 때문에 중개를 잘할 것이나 모처럼 교환 물건중개를 한 중개업자는 계약서 작성시에 잘못 작성할 수도 있고
물물교환계약서 서식도 없을 경우도 있는데, 이의 계약서를 작성 할 수 없으므로 법무사 사무실에서 작성한다면 5만원 이상 주어야 할 것이다.
계약서에 甲과 乙이 합의하여 지불할 금액은 정해져 있겠으나 甲의 물건의 값을 얼마 乙의 물건의 값을 얼마로 할 것이며, 이의 甲과 乙의 물건의 가액을 기재하는 것이다.
甲의 물건의 가액을 “예” 1억원 乙의 물건의 가액을 1억3천만원으로 정하고 甲이 3000만원을 지불하고 계약이 완결된 후에
甲이 乙의 물건의 가액 1억3천만은 터무니없는 가액이었다면 후에 문제가 된다.
중개업자가 “사기” 중개하였다고 주장 할 수 있다.
가액이 뚜렷할 경우가 아니면 甲과 乙의 가액을 기재하지 말고
甲과 乙이 물물교환함에 있어 乙이 얼마의 금액을 지불하기로 하고 어떤 이의 없이(조건없이) 계약을 체결한다는 것을 특약으로 기재하여야 된다.
시중에 나와 있는 계약서의 대부분이 甲과 乙의 물건의 가액을 기재할 수 있는 칸을 두지 않고 필요에 따라 기재하도록 기타로 되어 있다.
기타의 빈칸에 필요에 따라 기재하면 된다. 그러나 甲과 乙의 물건의 가액을 기재할 수 있는 칸이 있는 계약서라도 가액을 기재않을 수 있다.
14. 토지거래계약 허가구역의 물건 중개 시 주의할 사항
토지거래계약신고에 관한 법은 국토의계획및이용에관한법 118조에 의하여 규정하고 있다. (토지이용계획확인원을 보면 있다)
토지거래계약허가구역에서는 먼저 계약서(가계약서 포함)를 작성 하면 안 되고(법으로는) 토지거래계약허가를 득한 후에 계약서 작성이 가능하다.
그러나 필자가 “토지매매약정서”를 만들어 건교부에 질의 한 바, 토지거래계약허가 전에도 이의 약정서의 작성은 가능하다는 통보를 받아서 이 약정서를 이용하면 된다.
이의 약정서의 내용을 계약서와의 문구가 조금씩 다르게 작성하여 이의 약정서도 쌍방에 어떤 이행을 하지 않을 경우에는 배상의 책임이 있다는 것 등이 기재 되어 있다.
즉, 토지거래계약허가구역에서는 토지거래계약허가를 받기 전에 계약서의 작성은 법으로는 위법이기 때문에
어떤 분쟁이 있을 시(계약당사자 쌍방이)이 약점을 이용하여(토지거래계약허가를 득하지 않는 계약은 무효라는 것을 이용하여)계약을 취소 등을 요구할 수 가 있으므로
토지거래계약 허가 전에 사용하는 “부동산매매약정서”를 이용하면 안전하다.(허가를 득한 후에 다시 계약서 작성할 필요도 없다.)
15. 다가구주택 중개 시 주의할 사항
1) 융자금액과 임차보증금 전체에 대한 확인 철저
가장 문제점이 많은 중개물건이 다가구주택이다.
왜냐하면, 경매가 된다면 임차임이 피해를 볼 수 있는 다가구주택들이 많이 있기 때문이다.
특히, 주택소유자가 거주하지 않고 전체를 임차한 경우는 건축당시 융자금액과 임차보증금 합한 금액을 현재의 주택값 (가액)보다 많은 경우가 많이 있다고 본다.
그러므로 중개 시에는 반드시 각 가구별 임차보증과 등기부등본에서 근저당설정 등 확인을 철저히 하여 설명하고 이를 확인설명서 등에 기재 하여야 한다.
2) 다가구주택을 다세대 주택으로 변경한 경우
주택임대차보호법에 의하여 보호를 받기 위하여 전입신고가 정확히 되어야 하는데 다가구주택에는 호수가 없이 다가구주택의 소재지를 기록하여 전입신고를 하였는데,
그 주택이 다세대 주택으로 건축법에 의하여 변경을 하였을 때에는 동사무소에 가서 몇 층 몇 호라는 것을 기재하여 주소변경신청을 하여야 한다.
변경신청을 하여야 주택임대차보호법에서 보호를 받을 수 있다.
다가구주택이 다세대주택으로 변경되었음에도 몇 층 몇 호라는 것을 주민등록주소(전입신고) 변경신청을 하지 않고 있다가 경매가 된다면
선순위(우선순위포함) 보호를 받지 못하는 결과가 된다.
이러한 점을 유의하여 중개업자도 다가구주택 중개한 경험에 의해서 계약서 확인설명서의 기재를 한다면 분쟁이 있을시 책임져야 하는 문제가 있다.
반드시 전에 중개한 물건이라도 등기부등본을 확인해보고 계약서, 확인설명서 작성을 하고 또한 중개시 의뢰인에게 설명을 하여야 한다.
16. 분양권 중개 시에 참고할 사항
분양권 매매는 법으로 허용하고 있다.
분양권이라 하면 : 아파트 분양신청을 하여도 당첨된 후 건설사와 계약(조합주택은 조합 또는 건설용역사와 예약) 한 후가 분양권 매매의 대상이며 분양권이라 할 수 있다.
건설사(조합용역사 포함)와 계약하기 이전의 거래는 부동산 중개업법에서 금지하고 있는 증서 거래가 되는 것이다.
분양권 계약을 체결할 때 확인할 사항으로
① 분양금액과 매도금액(분양금액이 확정가인지 확인)
② 현재까지 불입한 금액(지연 불입으로 이자가 있는지 확인)
③ 은행융자금이 얼마나 되는지(이의 승계여부 명확히 하도록) 승계시에 은행에 쌍방이 가서 승계 절차를 밟아야 되는데,
쌍방간 도장, 신분증, 매매계약서(검인받은 것) 분양계약서 매수인 인감증명
④ 앞으로 불입할 금액(연체가 있으면 이자 포함한 금액)
⑤ 공사진도
⑥ 입주예정일
⑦ 분양계약서(건설사와 계약할 것)
⑧ 본인여부 신분증확인(가족 등 대리인 경우 인감증명첨부 위임장등)
⑨ 기타
위와 같은 것을 확인하고 계약금을 처리하고, 잔금처리는 건설사(조합주택의 경우는 용역사)에 가서 “권리이전” 서류를 필한 후 잔금처리를 하면 된다.
권리이전 서류는 분양권 매매계약서, 건설사와 분양계약서, 주민등록등본, 인감증명, 인감도장 등이며 조합주택의 경우 주민등록등본을 5～7통을 받는 곳도 있다.
매도자가 본인이 아니고 가족일 경우 인감증명을 첨부하여야 한다.
매수자는 건설사(조합)에 권리를 승계하여 규정에 의하여 중도금 등을 성실히 납부하겠다는 등의 서류에 서명날인 하게 된다.
(자세한 사항을 계약서작성요령 내용 중 분양권을 보면 있음) 조합주택에서 직장조합과 지역조합을 합한 주택조합이 있는데 직장조합을 그 직장 조합원에게만 매매가 가능하다.
직장조합 물건은 일반인에게는 명의 이전이 안 된다.
단, 준공이후에 명의 이전이 가능하다.
분양권을 중개했는데 어떤 사정에 의해서 명의 이전이 안 된다던가 또한 잔금처리기간이 너무 길어서 신의가 문제가 될 것 같으면
명의변경금지 가처분 신청을 법원에 제출하여(법무사에 가면 해줌) 법원에서 판사가 결정문을 건설자(조합)에 통보가 가면 명의 이전이 안되며 보호가 된다.
17. 설정(근저당 등) 된 물건 중개 시 주의할 사항
중개업자가 작성한 서류는 계약서와 중개대상물확인설명서를 작성하면 책임질 사항이 없다. 이의 계약서와 확인설명서 권리관계(소유권과 소유권이의)를 기재하기 위해서는 등기부등본(토지건물)을 떼어보고 권리관계 등을 확인․설명서 서식에 기재하도록 규정하고 있다. 그러면 등기부상에 나타난 내용만 성실히 기재하였다면 책임이 없는가? 법의 규정에는 없지만 등기부등본에 나타난 내용을 성실히 기재하였다고 하여도 경우에 따라서는 중개업자의 책임이 있을 수가 있다. 중개업자에게 책임을 문제 삼을 수 있는 내용은 융자금을 승계시 매도자에게 피해를 줄 수 있는 경우가 국세체납의 경우이다.
① 매도자에게 피해를 줄 수 있는 경우
어떤 부동산을 매수하면서 매수자가 융자금을 승계하기로 하고 매수하여 소유권이전만을 하고 승계한 융자금의 채무자 변경은 하지 않고 대부분이 그대로 나두게 된다. 집은 팔았지만 채무자는 매도자의 명의로 되어 있으므로 매수자가(부동산 현재 소유자가) 이자를 불입하지 않았어도 매도자가 신용불량자가 된다. 그러하므로 잔금 지불시에 소유권 이전 후에 채무자 변경을 한다는 각서 등을 받아야 한다. (채권자 변경은 소유권이전이 된 등기부등본과 권리 등을 은행에 갔다주면 변경된다. 비용은 약 6만원 정도 소요된다.)
② 매수자가 피해를 볼 수 있는 경우
어느 주택을 매수하면서 근저당 설정된 금액을 잔금 지불일을 기준으로 융자금을 승계하는 조건으로 매수하여 소유권이전을 하게 된다. 그 후에 돈이 준비되어 승계한 금액을 변제하면서 근저당설정은 말소를 요구하여도 말소를 해줄 수 없다고 은행에서 하는 경우가 있다. 왜 말소가 안 되느냐고 문의하니 근저당 설정된 금액이외에 신용으로 추가로 융자해간 경우와 다른 사람의 보증인으로 하여 융자를 해간 경우이다. 은행에서는 매도한 (근저당설정한) 부동산이 있으므로 믿고 설정된 금액이외에 추가로 융자한 경우와 보증인으로 하여 다른 사람에게 융자를 해준 경우에는 그 돈을 변제하여야 은행에서 근저당설정을 말소를 해 줄 수 있는 것이다. 이와 같은 문제점을 해결하기 위해서는 근저당 설정된 것 이외에 신용으로 융자 또는 보증인으로 하여 융자해준 일이 있는가를 문의하여야 하는데 이때 잘 알려주지 않을 수도 있으나 그 부동산을 매수하려고 한다는 것을 말하면서 신용융자 등이 있는가를 확인하여야 한다.
③ 세금으로 인한 피해를 볼 수 있는 경우
부동산등기부등본을 확인해 본 결과 압류 등이 없는 경우에도 부동산소유자가 납부할 세금이 있어 세무서에서 세금을 납부하라고 고지서를 발송하였다면 발송한 일자가 압류(근저당설정 등)를 한 일자보다 빠를 경우에는 세금이 우선순위이다. 이와 같은 경우가 어떤 물건에 발생할 수 있는 것이므로 중개업자가 세무서에 가서 이를 확인하여야 되는 것인지 중개업자 업무의 범위(설명할 범위)가 어디까지인지 명확한 답변을 해 줄 수 있는 곳은 없다. 또한 법령에도 없다. 문제가 되어 법정에 가면 판사가 결정할 문제이다. 필자가 생각하기에는 중개업자가 성실한 중개를 하기 위하여 노력하였다면 의무를 다 한 것이 된다고 본다. 계약 때, 중도금지급 시 각서를 하나 작성하여 어떤 하자 계약이후(현재등기부상에는 없으나)에 압류, 세금 등이 발생 할 경우 책임을 질 것이며 권리취득에 지장을 주는 일이 있으면 책임을 질 것이며 권리취득에 지장을 줄 요인이 없음을 확인한다는 내용으로 중개업자가 작성하여 매도인의 서명 날인토록 하여 매수자에게 설명하고 사본1장을 주었다면 후일 세금이 발생하였다고 하여도 중개업자로서는 성실히 노력하였다는 입증이 되기 때문에 중개업자의 책임 문제는 없을 것이다.
※ 참고사항 : 자산에 관한 세금(상속세, 증여세)은 그 부동산에 설정이 먼저 되어 있어도 세금이 선순위이다.
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