카라반 캠핑카 活用에 따른
캠핑장 設置에 관한 小考
행정학박사 : 김 형 선
-레저문화의 패러다임이 바뀌고 있다!-
제 1 부 문제의 제기
현대 생활에 있어서 중요시 여기는 개인의 여가활동이 활발해 지면서, 많은 사람들이 여행에 대한 관심과 욕구가 높아지고 있다.
산으로, 바다로...... 여행을 떠나려는 레저 인구가 증가 되면서, 특히 다양한 관광 교통수단의 발달로 캠핑카에 대한 관심이 최근 대두 되고 있는 이 시점에 카라반 캠핑장에 대한 간단한 소고를 통하여 효율적인 캠핑카 여행에 관하여 논해보고자 한다.
제 2부 이론적 고찰
캠핑카란?
문자 그대로 캠핑 (CAMPING) * 차 (CAR)이다
장기간의 드라이브 여행을 할 수 있도록 각종 생활 설비를 갗춘 자동차이다
미국에서는 모터홈(MOTER HOME) 유럽에서는 카라반 (CARAVAN)이라고 한다.
캠핑카의 특성
-한 대의 차량에 모든 시설을 갖추고 있음
(주방, 욕실, 침실 등)
- 이동하면서 관광이 가능함
- 숙박과 교통의 기능이 동시에 적용 됨
- 시간·장소에 제한 받지 않음
- 주차할 곳이 정해지면 그곳에서 숙박이 가능
(but, 지하주차장의 이용은 불가능)
관광 교통으로서의 캠핑카
-가족단위의 편안한 여행 가능
- 숙박비 + 교통비를 한번에 해결
- 체험학습적인 면에서 좋은 기회
- 자유로운 이동성
- 비교적 적은 비용으로 여행이 가능하다는 것이다
캠핑카 사업의 역사원래는 캠프임시 노동
미국에서 발달하여 원래는 캠프용이나 임시 노동자의 숙소용이었으나, 2차 대전 이후 자동차의 발전과 차의 대중화로 인하여 도로망 등 도로 시설의 발달로 인하여 전세계적으로 캠핑카 사업이 급속도로 보급되고 있다.
제 3부 우리나라 캠핑카 사업 발전 과정
소득 수준의 향상과 주 5일제 근무 시행으로 여가생활의 관심이 증대되면서,
우리나라도 요즘 공동시설과 편의시설, 전기, 상하수도, 잔디, 조경 등을 모두
갖춘 오토캠핑장에 대한 관심이 높아지면서 지자체는 물론 개인들도
오토 캠핑장 개발계획을 수립하고 있는 사례가 늘어나고 있다.
캠핑카 여행과 오토캠핑 문화에 대한 일반인의 인식 증대로 인한 레저문화의 패러다임이 낭만이 서려 있는 텐트 문화 보다도 , 럭셔리한 캠핑카 문화로 급격히 변화 되고 있다
이는 망상, 자라섬, 한탄강 오토캠핑장 등의 성공사례가 알려지기 시작하고 예약하기가 어렵다는 사실이 이용자들을 중심으로 퍼지면서 캠핑장 개발에 대한 관심이 더 증폭되고 있는 실정이다.
또한 카라반 캠핑장은 새로운 형태의 고수익으로 금싸라기 땅을 활용한
여러가지 개발 방법으로 수익창출의 블루오션으로 자리 잡아 가고 있다.
요즘 일명 베비비부머 세대들은 노후설게를 대비해서 많은 고민을 하고 있다.
주식.펀드는 불안하고, 예금은 저금리 상태인데다 부동산 마저 흔들리고 있는 시점이다.
퇴직 정년은 다가오는데 노후를 대비한 은퇴자금은 턱 없이 부족하고,
재취업은 엄두도 나질 않기 때문이다.
혹여 노후대비용으로 구입해 둔 땅도 "애물단지"로 전락한지 오래이고,
개발을 하자니 비용이 부담스럽고, 팔려고
내 놓아도 사겠다는 작자는 나타나질 않고 있으니 고민이 이만저만이 아니다.
캠핑카를 활용한 새로운 형태의 고수익 레저 사업으로 떠오르고 있는 카라반
캠핑장 활용으로 고수익을 창출하는
몇가지 사례를 분석 해보기로 한다.
캠핑카를 활용한 CASE STUDY -------1
"캠핑카 10대면 월 수익 610만원"
카라반 캠핑장은 펜션단지와는 달리 조경·토목·기반시설만 갖추면 된다.
3300㎡의 부지에 캠핑카 5대를 설치할 때 조경ㆍ토목ㆍ기반시설 설치 비용은
약 2000만∼3000만원 선이다.
카라반 캠핑장은 경우 펜션과는 달리 별도의 건축 허가 등이 필요없기 때문에 개발 비용 면에서 펜션에 비해 적게 든다는 설명이다.
외관이 특이하고 숙박료가 상대적으로 저렴하다는 점 때문에 객실 가동률(일년 중 예약일 비율)이 펜션보다 높게 나온다는 것도 카라반 캠핑카의 장점으로 꼽힌다.
실제 충남 태안 몽산포의 한 카라반 캠핑장은 지난해 객실 가동률이 60%를 웃돌았다.
주변 펜션의 객실 가동률(20∼30%)보다 훨씬 높다. 이 때문에 장비 렌탈회사로부터 카라반 캠핑카 10대를 임대해 캠핑장 운영 사업을 할 경우 월 610만원(연 7320만원, 세전)의 이익을 낼 수 있다.
카라반 캠핑카 가동률이 60%이고 하루 숙박료로 12만원을 받을 경우 월 매출은 2160만원(10대 기준, 1대당 216만원)에 달한다. 여기서 캠핑카 렌탈료 900만원(1대당 90만원)과 경비 650만원(매출액의 30%)를 제외하면 월 수익이 610만원이 된다는 얘기다.
이는 물론 본인 소유의 부지에 캠핑장을 조성하는 것을 전제로 한 것이고, 조경ㆍ기반시설 설치비 등 약 2000만원의 비용은 별도다.
향후 국내 카라반 캠핑장의 전망은 '장밋빛'이다.
현재 국내 카라반 캠핑장은 30여곳(300여대)에 불과하지만 향후 10년 안에 200∼300곳(2∼3만대)까지 성장할 가능성이 있다는 것이다.
개인용 주말별장으로 사용하는 카라반 캠핑카 등의 수요까지 포함하면 그 보급대수는 100만대를 훌쩍 넘어설 것이다.
카라반 캠핑카 문화의 원조로 꼽히는 미국과 유럽의 경우 캠핑장은 이미 보편화돼 있는 레저시설이다.
미국의 경우 전역에 4만5000여곳의 오토캠핑장이 운영되고 있으며 카라반 캠핑카 보급대수가 900만대에 달한다는 것이다.
유럽에도 2만5000곳의 캠핑장에 700만대의 캠핑카가 보급돼 있다.
이웃나라 일본의 경우도 2500곳(100만대)의 오토 캠핑장이 운영 중이다.
캠핑카를 활용한 CASE STUDY -------2
3년 전 공기업을 퇴직한 손 모씨(60). 그는 2003년 충남 서산시 대산면에 1만2000만㎡의 땅을 경매로 낙찰받았다. 해안가와 붙어 있는 임야였다.
퇴직 후 이 땅을 펜션단지로 개발해 노후를 보낼 생각이었다.
그러나 막상 개발에 들어가려니 비용 부담이 너무 컸다. 땅을 팔아 현금화하려 했지만 부동산 침체로 여의치 않았다. 은행 이자만 한 달에 수백만 원씩 통장에서 빠져나가 골머리를 앓았다.
고민하던 손씨는 몇 달 전 우연히 지인 권유로 캠핑카 단지 투자로 눈을 돌렸다. 최근 전국적인 캠핑열풍 속에서 뜨고 있는 `카라반(Caravane) 캠핑장` 개발로 컨셉트를 바꾼 것이다. 개발비용이 펜션의 60~70%에 불과하고 객실가동률도 훨씬 높다는 점에 끌렸다. 그는 최근 여름철 성수기를 맞이해 월 500만원 가까운 매출을 올리고 있는 중이다. 땅값을 포함한 총투자금 대비 연 수익률로 따지면 10%를 넘어선다.
부동산 암흑기에 펜션개발 시대가 지고 캠핑카 단지개발 투자가 뜨고 있다. 일명 `카라반 캠핑장`이다. 카라반 캠핑장은 고정식 캠핑카인 카라반을 용지에 설치한 뒤 여행객을 대상으로 수익을 올리는 숙박의 한 형태다.
`오토캠핑장`과 비슷해 보이지만 주차장 형태 용지에 텐트를 치거나 직접 캠핑카를 갖고 와 숙박을 하는 오토캠핑장과 달리 카라반 캠핑장은 고정으로 캠핑카가 설치돼 있다는 것이 차이점이다.
미국ㆍ유럽ㆍ일본 등 선진국에선 보편화한 지 오래다. 미국에만 약 900만대의 카라반 캠핑카와 1만6000곳의 카라반(오토 포함) 캠핑장이 보급돼 있다. 현재 한국에선 전국 40여 곳의 카라반 캠핑장에 450여 대의 카라반 캠핑카가 설치된 것으로 업계는 보고 있다. 도입 초기로 카라반 숙박업계에 따르면 국내 카라반 캠핑장 시장의 잠재 규모는 약 3조원으로 추산된다.
캠핑카를 활용한 CASE STUDY -------3
경기도 가평군 청평면 삼회리 북한강변에서 카라반 캠핑장을 운영하는 문대왕 사장(42)도 펜션업을 카라반 캠핑장으로 바꿔 성공한 사례다.
문 사장이 이곳 삼회리 강변에서 펜션을 시작한 것은 10여 년 전이다. 5만6100㎡의 너른 땅에 펜션 2동과 전원카페 2동으로 사업을 시작했다.
그러다 몇 년 전부터 펜션이 급격히 증가하면서 객실가동률이 떨어지고 수익률도 덩달아 하락하기 시작했다. 돌파구가 필요했다.
고민하던 중 지인을 통해 캠핑카 사업을 알게 됐다.
일단 시험 삼아 4인용 카라반 5대를 구입해 2010년 6월부터 운영에 들어갔다. 1년 이상 운영해 본 결과 연간 가동률이 50% 정도에 매출액도 연간 1억원 이상 나왔다.
2011년 12월에 6인용 카라반 5대와 4인용 카라반 7대 등 총 12대를 추가로 도입했다.
2012년 7월 초에는 4인용 카라반 3대를 추가 도입해 캠핑카가 모두 20대로 불어났다.
지난 6월 한 달 기준 매출액은 카라반 17대를 운영해 3500만원 정도의 매출을 올렸으며 향후 연간 예상 매출액은 4억~5억원 정도로 전망된다.
총 투자비는 카라반 17대 구입비 7억원, 상하수도 등 기반시설 공사비 5000만원, 집기비품비 5000만원 등 총 8억원이 들었다.
카라반 1박 이용료는 6인용이 주말 기준 19만원, 4인용은 14만원이다. 바비큐 그릴 대여료는 2만원이다.
제 4부 캠핑장 사업의 활성화를 위한 전제 조건
◆ 인허가ㆍ개발비 부담 작아 창업에 유리 캠핑 열풍 속에 2~3년 전에 2~3곳에 불과했던 카라반 캠핑카 제조ㆍ판매업체도 최근 10여 곳으로 늘었다.
홀리데이캠핑카, 두성특장차, 스마트카라반, 애니캠핑카, 엠파크, 포스프, 캠프메카, 카라반캠퍼, SH캠핑ㆍ씨홀스캠프 등이다.
초기 개발비에 비해 객실가동률 및 수익률은 기존 펜션보다 높은 편이다. 현재 태안ㆍ안산ㆍ양평ㆍ청평ㆍ파주 등 11곳에서 카라반 캠핑장을 운영하고 있는 홀리데이파크의 경우 객실가동률이 연평균 40%를 웃돈다.
전문가의 말에 의하면 "객실가동률이 연평균 40% 정도로 펜션(20~30%)보다 높다"며 "토지비를 제외한 투자금 대비 수익률은 연 20% 정도"라고 말했다.
카라반 캠핑장의 또 다른 장점은 초기 개발비용이 펜션단지보다 적게 든다는 점이다.
991㎡의 임야를 개발해 카라반 캠핑카(5대, 4인용 기준)를 설치하는 데 들어가는 비용은 약 7400만원 선이다.
이에 비해 비슷한 규모의 펜션 한 채(92.5㎡, 목조주택 기준ㆍ땅값 제외)를 지으려면 약 1억원 이상이 필요하다.
펜션에 비해 인허가도 쉬운 편이다.
오토캠핑장은 자동차 야영장업으로 분류돼 전용허가만 받으면 누구나 창업이 가능하다. 별도의 건축허가나 신고 절차가 필요 없다. 땅을 가진 지주나 새롭게 창업을 해보고 싶은 소액투자자들 또는 이런 형태의 캠핑장 운영을 원하는 지자체ㆍ기관도 관심을 둘 만하다.
1. 적정 입지 검토 및 선정
캠핑장 개발에 적합한 부지는 기본적으로 관광지 주변이거나 자연경관이 수려하여 향후 휴양지로 발전할 수 있는 가능성이 있는 곳이 될 것이다.
주로 해변이나 계곡, 호수, 강, 숲이 울창한 휴양림, 골프장, 리조트 단지, 테마공원, 수목원 등 주변지역이 캠핑장 개발에 적합해 보인다.
지형조건은 평지이거나 경사도가 15도 미만인 지역이 캠핑장 개발에 따른 토목비용이 적게들며 농지 보다는 산림을 이용하여 자연친화적으로 개발하는게 조경 비용이 덜든다.
하지만 이러한 조건을 모두 갖추고 있다고 해도 인허가를 받을 수 없거나 도로가 없는 맹지라면 아무런 의미가 없을 것이다.
농지나 임야에 도로와 상하수도는 물론 공동화장실, 취사장, 주차장 등 제반 편의시설을 갖추기 위해선 기본적으로 전용허가를 득해야 하며 전용허가를 받지 않고 농지나 임야를 임의로 훼손하게 되면 불법전용으로 인한 법적 처벌 대상이 된다.
그래서 자연경관이 수려하고 인허가가 가능한 부지인지를 동시에 검토하여 결정하여야 한다.
2. 캠핑장 배치계획의 수립
캠핑장으로 개발하기 위해서 기본적인 배치계획을 수립해야 한다. 부지내 경사도를 감안하여 도로를 계획하고 훼손할 곳과 보존할 곳을 구분해야 한다.
또한 나지여부 및 입목상태 등을 감안하여 주차장, 편의시설, 공동시설, 캐라반 사이트, 텐트 사이트 등으로 구역을 나누어 가장 합리적인 배치계획을 수립해야 한다. 이러한 지형과 경사도 수목상태 등을 감안하여 배치계획을 수립해야만이 인허가를 득하기 쉽고 토목이나 조경공사 등에 있어서 제반 공사비가 적게든다.
이러한 캠핑장 배치계획은 일반적인 건축사 사무소나 토목설계사무소에 의뢰하는 것 보다는 레져단지 설계 전문업체나 수목원, 공원 등 설계를 주로하는 조경설계쪽에 의뢰하는 것이 유리하다. 왜냐하면 자연친화적인 개발방식이나 생태환경을 충분히 이해를 하고있는 분야에서 단지 기본 계획을 수립해야만 난개발이나 훼손을 최소화 할 수 있기 때문이다. 이러한 캠핑장 배치계획을 수립하고 나면 이를 바탕으로 인허가 절차에 착수하게 된다.
3. 캠핑장 인허가
캠핑장으로 개발하여 운영사업을 하고자 하는 경우에는 도로와 주차장 등 각종 기반시설을 해야 하기 때문에 대지 등을 제외한 농지 나 임야의 경우 필히 전용허가를 받아야 한다.
또한 공동화장실이나 취사장, 세미나실, 관리소 등을 신축하기위해선 건축허가도 득해야한다. 만일 트레일러형 이동식으로 설치할 경우에는 건축허가를 받지 않아도 된다.
농지나 임야에 손쉽게 캠핑장 등으로 전용허가를 받을 수 있는 토지는 주로 관리지역이 될 것이며 농림지역의 경우 청소년 수련시설이나 관광농원 등을 겸한 야영장 허가를 받아야 할 것이다. 또한 관광개발지구의 경우 다양한 관광시설과 함께 캠핑장 개발이 가능하며 관광진흥법상 자동차야영장 시설기준을 충족한다면 관광진흥개발기금의 대출도 받을 수 있다.
기존의 관광농원이나 리조트, 펜션, 유원지, 야영장 등으로 이미 개발이 이루어진 토지의 경우에는 전용허가를 새로 득할 필요가 없으며 용도변경만으로도 캠핑장으로 개발을 할 수가 있다.
4. 토목 및 기반시설 공사
인허가를 득하고 나면 곧바로 토목 및 기반시설 공사에 착수하게 된다.
이때 가장 중요한 것은 전기의 인입과 식수원의 확보이며 이러한 사항들은 입지 선정때 미리 파악해두어야 한다.
전기시설과 상하수도는 도로를 따라 지중으로 매설하여 설치하고 각 캠핑사이트마다 연결을 해주어야 한다.
특히 캠핑트레일러(카라반)를 설치하고자 하는 경우 각 사이트마다 전기와 상하수도는 물론 화장실과 연결된 오수처리 설비를 갖추어야 한다. 오수처리를 위한 정화조 또한 합병 정화조로 할 것인지 푸세식으로 할 것인지를 현장 여건에 따라 결정하여야 하고 공동화장실 등을 건축물로 할 것인지 이동형으로 할 것인지에 따라 형식이 결정되어야 한다.
또한 단지내 각 사이트마다 야외등 또는 정원등을 설치하여 야간에도 이용하기에 불편함이 없도록 해야한다. 단지 규모가 넓은 경우 단지내 보안을 위해 CCTV 등을 설치하여 외부 침입으로 인한 위험을 방지하여야 하며 야생동물 등이 출몰하거나 위험요소가 있는 지역에는 외곽에 펜스를 설치하여 이용객들의 안전을 보호하여야 한다.
5. 조경 및 시설물 공사
캠핑장 조경은 가급적 기존의 수목을 최대한 활용하여 자연친화적인 조경이 되도록하는게 우선이며 부득이 훼손한 지역의 경우 각 사이트마다 경계목을 식재하여 구분해주는게 좋다.
한탄강이나 자라섬의 경우 캐라반과 캐라반사이에 아무런 경계구분이 없어 프라이버시 침해가 예상된다. 만일 각 사이트 경계에 사철나무 등을 사람 키높이 정도로 식재하여 울타리를 형성해 주거나 나무판재를 이용하여 펜스를 설치해 준다면 보다 더 아늑한 캠핑사이트가 될 것이다.
이러한 경계목 작업외에는 각 사이트마다 잔디정원을 만들고 바베큐 그릴과 데크, 나무 테이블이나 파라솔, 야외 의자 등 외부 시설물을 적절히 배치하여 이용객들에게 불편함이 없도록 한다. 또한 간판을 설치하고 단지내 시설 안내를 위한 안내간판을 부착하여야 한다
.
6. 캠핑트레일러 설치
조경공사가 끝나면 각 사이트에 캠핑트레일러를 구입하여 설치한다. 이미 각 사이트마다 상하수도 배관과 전기인입이 되어 있으므로 캠핑트레일러에 연결만하면 된다. 캠핑트레일러가 놓일 공간에는 가급적 보도블럭 등으로 시공하여 비가와도 아무런 문제가 없도록 하는게 좋다. 뿐만 아니라 트레일러 밑에 풀이 자라는 경우도 방지할 수가 있어 보도블럭 등으로 시공한 경우 관리하기가 용이하다.
7. 오픈준비 및 사업자 등록
캠핑트레일러에는 보통 침대와 가구, 화장실, 주방, TV, 냉장고, 전자렌지 등이 모두 설치되어 있으나 주방그릇류, 전기밥솥, 침구류나 수건 등은 별도로 구비하여야 한다. 이러한 제반 집기 비품등을 빠짐없이 구비하고 설비 등의 작동여부를 시운전을 통해 모두 점검하여야 한다.
또한 홍보를 위한 홈페이지를 만들고, 리플렛 등을 제작하여 비치하여야 한다. 이러한 절차를 모두 끝내고 사전 예약을 받아 오픈하게 되는데 오픈 준비가 완료되면 관내 세무서에가서 캠핑장업에 대한 사업자 등록을 하여야 한다.
제 5부 국내 캠핑카 시장의 SWOT 분석
강점 : 성장단계의 시장으로 경쟁자가 아직은 적으면서, 레저 문화의 확산으로 캠핑카 시장이 살아나고 있는 추세임성장단계의 시장으로
약점 : 고가의 대여료
국내 캠핑시설의 미비
캠핑에 대한 의식부족
기회 : 여가시간 확대, 주 5일 근무제
웰빙 트랜드의 확산
위기 : 현재의 경기 불황으로 수요의 감소
제 5부 결 론
유럽이나 미국 캐나다 호주 뉴질랜드 등에 널리 보편화 되어있는 카라반 즉 캠핑카를 이용한 레저문화가 국내에도 널리 확산 되고 있다.
1980년 국내에 콘도미니엄이 등장하면서 선풍적인 인기를 끌었으나 2000년대 자연체험과 가족중심 레저문화를 표방한 펜션이 등장하면서 레저의 주력이 콘도에서 펜션으로 대거 이동하였다.
그러나 2010년 현재 다시 레저의 주력이 오토캠핑카인 카라반으로 이동이 시작됐다.
독립적인 자기정원 전용데크 야외테이블 파라솔 바비큐 그릴 등을 갖추고 있어 캠핑체험은 물론 다양한 자연체험활동이 가능해져 가족 연인 동호회단위 레저를 즐기기엔 최적의 공간이라 할 수 있다.
사용인원은 4인 기준이며 화장실, 샤워실, 주방, 침대, 소파, TV, 냉장고, 에어컨, 겨울엔 난방이 가능하며, 또한 4인 기준의 냄비 그릇 등 다양한 주방용품이 구비되있어 아무 불편없이 휴가를 즐길 수 있다.
향후 캠핑카라반 문화를 널리 활성화 될 것으로 기대된다.
선진국형 오토캠핑장 체인망을 구축하여 럭셔리한 카라반 캠핑카 활용에 따른 한국적 캠핑장 설치가 대중화 되기를 염원하면서 이 글을 마친다.
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