누구나 지을 수 있는집, 스틸하우스 스틸하우스의 공사비 및 절대공기 ■ 평당공사비란? 전원주택을 계획하게 될 경우 어떤 순서에 의하여 진행을 해야 할까? 스틸하우스와 관련하여 간단히 순서를 정해 본 다음 글을 시작 하고자 하며 또한 이번 연재의 내용상 스틸하우스에 국한 되기 보다는 전원주택 전체에 해당하는 일반적인 내용들로 진행이 되어야 하지 않을까 생각을 한다. ① 대지구입 및 예산편성 ② 건축설계/공법선정/예산수정 ③ 시공자선정/예산확정 ④ 시공⑤ 입주 ⑥ 유지관리 정도의 순서로 진행이 되는데 맨처음 건축주가 전원주택을 생각하기 시작하면서 마음속에서 이는 장미빛 행복과 함께 그 행복을 뒷받침하기 위하여 목조주택으로 지을까? 스틸하우스로 지을까? 아니면 황토? 십중팔구는 이렇게 시작을 하게 되고 그런 다음 과연 몇평으로 지을까? 하면서 전원주택 전시회나 잡지들을 통하여 조금씩 내공을 쌓아가게 된다. 어느 정도 내공이 쌓여가기 시작하면서 건축주는 본격적인 내공쌓기 1단계에 돌입을 하게 되고 그 첫 번째 수련과정이 평당공사비 알아내기가 아닐까? 일반적으로 알려진 수련방법은 3가지 정도로 볼 수가 있다. <첫번째>는 주변의 아는 건축업자나 시공회사와 전화 또는 방문상담 등을 통하는 방법인데 이때 주의할 점은 저를 포함한 모두가 수주를 목적으로 건축주가 듣기 좋도록 이야기 할 수 밖에 없으므로 필요한 부분만 접수 하는 능력이 필요하다. <두번째>는 좀더 객관적일 것 같은 방법으로 수련하는 과정인데 컴퓨터 장비 하나만 있으면 태평양 보다도 넓고 강호의 주지육림(?)보다도 깊고 깊은 인터넷의 바다에 풍덩 빠지는 방법이 있는데 연세가 조금 드신 분들이나 인터넷을 잘 이용 하시기 어려운 분들에겐 조금 벅찰 때가 많이 있다. 또한 이때는 상호 대화가 그리 쉽지 않기에 상대방이 제시하는 자료를 일방적으로 수용하거나 비평을 할 수 있는 내공이 절대적으로 필요하다. - 인터넷을 이용하는 방법으로는 ①홈페이지 방문 ②다음카페나 네이버카페 ③지식검색 등이 있으며 자료들이 있는 반면 검증되지 않은 네티즌 들의 자료도 많을 수 있다. <세번째>는 <두번째>의 방법이나 별차이가 없지만 전원주택잡지를 이용하는 방법이 적어도 6개월이상 정기 구독을 하면서 그곳에 실린 집들의 사진과 제공되는 공사비를 분석해 보는 방법이 있는데, <첫번째>나 <두번째>의 수련 방법 보다는 훨씬 더 구체적이고 좋은 자료를 구할 수 있다. 다만 이때도 가끔은 자료 제공자들이 실제 투입된 비용 중에서 심야전기 공사비, 정화조, 씽크대 등 별도의 옵션부분을 포함하지 않고 평당 공사비를 줄여서 기사자료를 제공하기도 하는데 이는 좀더 고객에게 가까이 가기 위하여 하는 행위들이다. 또한 이런 부분들을 캐치해 낼 수 있는 내공이 있는 분들 정도가 되어야 그래도 공사를 착수할 수련을 어느 정도 마쳤다고 할 수 있을 것이다. <마지막>으로 가장 좋은 수련방법이 있는데 이미 이 수련 방법을 알 정도의 내공을 습득하신 분들이라면 쉽게 이해가 가겠지만 그렇지 못한 분들은 수련도중에 오히려 내상을 입거나 할 우려마저 있다. 예를 들어서 차를 한대 구매를 한다고 생각해 보자. 어떤 분이 자기의 예산상 2000cc급 승용차를 구매할 능력이 되어 자동차 할부 얼마를 끼고 계획을 세우고 있는데 아주 친한 고교동창생 딜러(건축의 경우 시공업자)가 나타나서 “야! 아무개야! 이번에 새로 출시하는 3400cc급의 KM-7이 정말 소음도 적고 승차감도 좋으니 그~까~이꺼 대충 36개월 무이자 할부 끼고 도전해봐” 라고 제안을 할 경우 구매자는 뭐라고 말할까? 야! 그거 너나 사! 나는 2000CC급이면 만족해! 라고 대답을 할 것이다. 그런데 여기서 집과 차를 비교해 보자. 분명 우리는 차를 구매할 때보다 집을 짓기로 마음 먹을 때가 더 행복감에 젖고 설레임은 말할 것도 없고 땅값을 빼고서라도 그 비용도 대체로 찻값보다 월등히 많은 최소한 억! 억! 소리가 목에 감기는 단위가 될 수 밖에 없다. 그러나 우리나라에 출시되는 2000CC급 승용차라 해야 과연 몇 종류 일까? 이에 반해 우리나라에 있는 단독주택들은 족히 몇 백만 채는 되리라 보는데 그중에 과연 평당 공사비나 마감자재, 설계도면 등이 완벽히 똑같은 집이 몇 채나 될까? 행여 같은 도면 같은 자재의 집을 발견했다 하더라도 시공업자, 건축주, 대지조건, 대금결재조건, 날씨 등이 똑같은 조건은 한건도 없을 것이다. 그렇다면 결국 무엇이란 말인가? 굳이 정답에 가까운 답을 내린다면 이렇다“정해진 평당공사비는 없다!” 그리고 그 평당 공사비는 건축주가 정하는 것이지 결코 시공업자나 설계자가 정하는 것은 아니다. 그러면 내공이 약한 건축주는 집을 짓지 말라는 것인가? 라고 반문을 할 수 있을 것이다. 사실 어찌 보면 건축을 할 때에 있어서 인적구성 인자 3요소(건축주, 설계자, 시공자)는 나라에 비교하면 (왕, 신하, 백성)의 인적구성요소에 비교해 볼 수가 있다. 징키츠칸이나 로마의 케이사르 등과 같이 왕이 말 잘 타고 칼 잘 써서 통일하고 다스린 나라도 있지만 대체로 왕은 신하를 잘 선택하고 그들을 적재적소에 배치하고 일을 할 수 있는 여건을 마련해 주는 혜안과 지혜가 더 중요하다. 마찬가지로 건축주 또한 평당 공사비 산정능력을 키우기 보다는 건축주를 보필한 훌륭한 설계자나 시공업자를 선택하는 것이 어쩌면 더 중요할 것이다. 그렇다면 건축 평당 공사비를 어떻게 산정하는 것이 가장 바람직한 것일까? 이것을 논하기 전에 우리나라의 건축비 산정과 건축 내지는 주거 환경을 먼저 검토해 볼 필요가 있는데, 우선 전원주택과 관련이 깊은 그래도 주택이라는 것을 보면 아파트 문화와 생활 습관에 젖어 있고 또 그 생활 속에서 우리의 사고방식도 훈련이 되어 왔다. 물론 여기에는 도곡동의 타워팰리스와 같은 몇몇 아파트를 제외하면 전국어디를 가더라도 아파트의 형식은 직사각형에 외부마감은 콘크리트에 페인트칠한 마감이 전부이고 기껏 폼낸다고 해야 내부 인테리어 정도이다 보니 쉽게 평당 공사비를 산정할 수 있다. 그 다음으로 도시에 있는 다가구 주택들을 보면 대지평수 70평~150평 내외가 가장 많고 여기에 수익성을 전제로 하다 보니 건폐율 최대 용적율 최대로 하고 그 지역의 분양가 내지는 임대료를 계산하여 역으로 이윤을 계산한 다음 나머지를 가지고 공사비를 결정하게 된다. 그러나 전원주택의 평당공사비 산정은 이렇게 할 수가 없고 또 그렇게 해서는 문제가 많다. 그 이유로 첫째 아파트나 다가구의 경우 사업시행자가 건축을 하여 이윤을 남기고 분양을 하거나 임대를 하는 상업적 용도로 지어지지만 단독주택은 개인의 생활양식이나 가족구성 및 예산 동원능력 등을 종합적으로 고려하여 건축비를 산정하되 플러스알파로 건축주 가족의 행복과 건강 그리고 취미 등을 고양시켜 주어야 하고 또 이런 부분에 적지 않은 예산을 편성 하여야만 하기 때문이다. 그러나 가끔은 건축을 하다보면 건축주는 이 플러스알파에 훨씬 더 많은 비중을 두고 요구를 하시는 경우가 발생되기도 한다. 따라서 평당공사비를 산정하기 위하여는 기획설계 단계에서 건축주가 나의 요구사항은 이러 이러하고 또 나의 예산은 어느 정도 이니 그 예산안에서 집을 지을 것인지 아니면 그 예산으로는 건축주의 플러스알파를 충족할 수 없음을 인지하고 어느 한쪽의 희망건축조건을 줄이거나 포기하는 형식으로 건축예산을 조절해야 할 것이다. 그러기 위하여 건축주는 우선적으로 자신의 행복실현 파트너인 설계자나 시공자 선택에 신중을 기하여야 할 것이다. 사실 건축주가 아무리 내공을 많이 쌓아서 평당 건축비를 정해 놓고 시작을 하더라도 그것은 어디까지나 혼자만의 생각일 뿐일 수 밖에 없다 이것을 구체화 시키기 위하여 설계라는 것을 하게 되고 그 설계도면에 의하여 정밀한 견적을 하여야만 한다. 그러나 설계도 작성시 건축사는 반드시 건축주의 예산을 반영하여 설계를 해야 한다는 것이 바람직 하므로 결국은 “예산을 확정해야 제대로 설계를 하지?, 무슨 소리야 도면이 있어야 제대로 견적을 하여 예산을 확정하지?” 이런 모순된 현실에 직면하게 된다. 즉, 여기서 잘 생각을 해보면 쉽게 답을 구할 수 있다. 그 이유는 어느것이 먼저 정해지기 어렵고 먼저 정해 지더라도 다시 수정의 절차를 거쳐야 하므로 이 두가지를 동시에 해결해 나가야 한다. 예를 들어 나는 집을 평당 350만원대에 60평 정도를 짓기로 하고 출발을 부담없이 한다음 설계를 진행하면서 건축주의 요구조건이나 시장조건, 대지조건 등을 검토하면서 결과를 보니 아 이집은 약 370만원 정도면 좋겠다는 결론이 나오게 되고 이때 시공회사를 통하여 견적을 하더라도 그 공사비는 대략 360~380만원 정도로 견적이 되어야 할 것이다. 그렇다면 초기에 건축주가 생각해야할 건축예산 잡기는 어떻게 할 것인가? 쉬운 방법으로 생각하면 이렇다. 요즘 주변에서 지어지는 집들의 평균 공사비구성을 비교를 해 보면 좋은데, 이를테면 경기, 수도권의 전원주택지의 집들은 대략 평당 330만원~400만원대의 집들이 가장 많이 지어지고 있는데 이를 자동차에 비교하면 대략 2000CC 급 이상의 승용차로 생각 하면 좋을 듯 하다. 이 기준에서 본다면 아 나는 3000CC 이상의 승용차를 타고 싶으신 분은 평당 적어도 380만원대 이상에서 출발 하면 좋겠고 아니면 나는 그저 소박한 1500CC 급의 승용차면 족하다고 생각 하면 평당 공사비를 350만원대 이하 300만원 정도로 보면 좋겠다. 그리고 같은 1800CC 등급인데 330만원/평~400만원/평으로 공사비의 차이가 생기는 것은 자동차의 옵션이 다르듯이 주택에서는 설계도의 차이나 마감자재의 사양의 차이에 의해서 많은 차이가 생기고 또 그만큼 만족도도 달라 지는 것이다. 그렇지만 외형상으로는 거의 비슷한 수준으로 보일 수 밖에 없으므로 “어! 어떤 업자는 평당 얼마에 스틸하우스를 지어주는데 당신네는 왜 더 비싼가?” 하는 잘못된 판단의 요인이 되기도 하지만 정작 건축주 당사자의 만족도는 완전히 다를 것이다. 그리고 건축주가 가장 경계해야할 평당공사비 관련 광고나 기사 인터넷자료 중에서 몇가지는 어떤 자료를 보니 스틸하우스는 평당 공사비가 얼마이고, 목조주택은 그보다 약간 많은 얼마이고, 또 조적조는 평당 얼마이라는 식의 자료나 광고이다. 물론 나름대로 이유들이 있어서 그런 자료를 제공 하겠지만 쉽게 이야기 하여 절대적으로 내공이 부족한 분들의 자료라고 생각을 할 수 있는 건축주의 내공이 필요 하다. 평당 공사비를 좌우하는 첫 번째 요인은 건축주의 예산동원 능력과 요구조건 이겠지만, 그 다음이 바로 설계도면과 마감자재의 순이고 나머지 요인 중에 비로소 스틸하우스조니 목조니 하는 요인들이 되는데 실제적으로 공법의 차이는 공사비를 좌지 우지 하지 못한다고 생각을 하면 가장 좋을 것이다. ■ 스틸하우스 평당공사비 추이 스틸하우스 도입초기의 스틸하우스는 대체로 목조주택보다 평당공사비가 저렴했는데 그 이유는 소비자들의 인지도가 낮고 시공업체들의 실적도 적고 해서 수주단가 자체가 낮았기 때문이며 요즘은 오히려 몇몇 이름 있는 스틸하우스 시공회사들의 수주단가는 평균적이 목조주택회사들보다 높은 경우가 많아 지고 있다. 그 이유는 스틸하우스가 비싸니 싸니 하는 논의 자체가 그 의미성을 잃어 가고 시공회사의 능력이나 설계도 및 고객들의 시공사의 인지도 등에 기인한다고 보면 좋을 것이다. 2000년 이전의 스틸하우스는 계약금액이 대체로 평당 250만원~300만원 대가 주를 이루었으며 스틸하우스의 시장이 넓혀지고 고객인지도가 높아져 가면서 평당 500만원대 700만원대의 스틸하우스도 심심치 않게 등장을 하고 있으며 요즘 평균적인 계약(수주)단가는 대체로 300~450만원대의 스틸하우스가 많이 지어 지고 있다. ■ 스틸하우스 평당공사비 산정 예시 여기서 스틸하우스를 구성하는 공사비를 간단하게 분석을 해보고자 하는데 물론 제시되는 자료에 대하여도 절대적인 것이 아니므로 참조정도로 하길 바란다. 공사비 분석 조건 : 30평형대 규모의 1층 스틸하우스로 지반조건은 양호함
위의 공사비는 약 30~35평규모의 주택을 예로 산정한 것이지만 공종별로 어떤 것은 좀 더 들어가고 또 어떤 것은 좀 덜 들어간 부분들이 있는데 이는 마감자재나 설계도 시공자에 따라 달라 질수 있음을 염두에 두어야 하기 때문이다. 어찌 되었든 위에서 보는 바와 같이 순수하게 스틸하우스라 하는 스틸스터드 공사가 차지하는 공사비는 기껏해야 1500만원 정도 이내로서 전체 공사비의 12~3% 정도를 차지하고 있다. 그리고 보통 집의 규모가 작을 수록 평당 건축비가 많이 들어 가는데 가끔은 건축주들은 이를 반대로 생각 하여 30평 작은 집이 왜이리 평당공사비가 많이 들어 가는가? 50~60평대의 집들도 얼마면 지어 준다던데? 하는 경우도 종종 있다. 실제 주택에서 평당 공사비가 많이 들어 가는 부분은 주방/식당과 거실 그리고 화장실인데, 30평 주택도 보통은 화장실이 2개인데, 50~60평 주택든 화장실이 3개 정도이고 주방/식당은 다같이 1개씩 있기 때문이다. 또한 심야전기보일러와 정화조는 큰집이나 작은집이나 공히 900만원 정도가 소요되는데 900만원이 30평 주택에서는 평당30만원이나 되는 큰 금액이지만 60평주택에서는 평당15만원 정도로 절반 밖에 미치지 않게 되는 것이다. 스틸하우스를 계획하시는 분들이라면 개략적으로 건축평당공사비 예산을 정함에 있어서 30평정도의 스틸하우스(타 공법도 마찬가지임)는 대략 1억~1억3천만원 정도가 소요 된다고 보면 좋을 것이며, 60평 정도의 주택을 같은 수준으로 시공하게 된다면 전체공사비에서 1000만원~2000만원 정도가 줄어 들 수가 있어서 1억8천만원~2억4천만원 정도가 소요되면 승용차로 볼때 2000CC 급~3000CC 급 정도의 주택을 지을 수 있을 것이다. 다만, 대체로 건축주의 성향이나 또한 부동산적인 측면에서 볼때도 30평형 주택 보다는 60평정도의 주택들의 내외부 마감이 더 고급스럽고 설계 또한 그렇게 만들어 지는 것이 일반적인 추세이다. ■ 스틸하우스 절대공기 스틸하우스로 집을 지을 경우 공사기간은 얼마나 걸릴까? 물론 집을 짓기 나름이고 설계하기 나름이고 또 시공여건에 따라 다르다. 다만, 30평형대의 경우 3개월 이내에 끝내는 것이 가장 바람직하고 규모가 좀 크거나 고급형일 경우는 약 4개월~6개월 이상의 공사기간이 필요하다. 다만, 스틸하우스를 시공함에 있어서 타 공법과 달리 골조를 형성하는 기간을 많이 줄일 수 있고 벽마감선이나 골조의 선들이 정확하여 마감공사의 기간도 많이 단축할 수 있으므로 같은 시공비를 들일 경우 공사비 단축으로 인한 공사비 절감은 건축주나 시공자 모두에게 좀더 행복한 조건이 되는 것은 사실이다. 여기서 다시 한번 30평 스틸하우스를 지어보자 가장 빨리 지을수 있는 방법으로 말이다. 기초공사와 병행하여 스틸스터드를 제작(5인/7일) 하여 세우기(4일) 정도면 되고 그 다음 외부 OSB와 타이벡감기 및 창문달기에(4일) 정도면 충분하고 그 다음 내부석고보드(5일)정도에 완성한다고 하면 기능공 5명이 20일 정도면 수장까지 끝나고 이후 10일정도면 마감공사까지 끝낼 수가 있다. 이렇게 될 경우 건축공사비의 절감은 상당히 많이 할 수 있지만, 집을 지으면서 건축주와 자재도 골라야 하고 색상도 토의 해야 하고 쏘주도 한잔 해야 하고 그런 그런 과정들 모두가 플러스알파를 고려해야 하는 단독주택의 시공과정이므로 적어도 3개월 정도는 고려를 하기를 권한다. 실제 필자가 설계 및 시공을 하고 있는 KBS-1TV 6시내고향의 “백년가약”프로그램의 경우 건축주와 “플러스알파”의 협의를 하지 않고 진행을 하는 경우가 대부분인데 이때는 대부분 절대공기만 가지고 시공을 완성하게 되는데 보통 공사를 착수하여 20일 이내에 작업을 완성하게 된다. 물론 절대공기를 가지고 공사를 한다는 것은 매우 피곤하고 일기 불순이나 건축주의 요구조건이 있다면 불가능 하지만 스틸하우스 만이 가지는 장점중 매우 큰 장점을 실제로 보여 주는 좋은 사례이라고 할 수 있다. <17일만에 지어진 42평 스틸하우스 -6시내고향 광양편>
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